STJ mantém decisão que utilizou o princípio da integralidade e da não divisibilidade em contrato de compra e venda de imóvel

                                                       Imagem meramente ilustrativa.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que, aplicando a teoria do adimplemento substancial (princípio da integralidade ou não divisibilidade), garantiu o domínio de imóvel adquirido em 1986, no valor de 1.966 OTN’s, no loteamento denominado Parque Savoy City, na Vila Matilde, em São Paulo. O vendedor do imóvel afirmava existir saldo residual a ser pago pelos compradores, mesmo depois da quitação de 182 prestações.

O colegiado entendeu que a aplicação da teoria do adimplemento substancial impediu o uso desequilibrado do direito de resolução do contrato por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação do acordo, objetivando a realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.

Para o relator, ministro Sidnei Beneti, ficou claro que “a obrigação se definiu quanto ao número de OTN’s a serem pagas pelos adquirentes sem, no entanto, estipulação da quantidade de parcelas a serem pagas em favor do vendedor do imóvel. Essa situação, por si só, afasta a incidência da exceção do contrato não cumprido diante da omissão contratual existente”.

E completou: “Foi acertado conciliar o direito do vendedor do imóvel e a obrigação dos adquirentes, de modo a afastar a alegação de locupletamento ilícito”.

CASO

Os adquirentes celebraram compromisso de compra e venda de imóvel residencial situado no loteamento Parque Savoy City, comprometendo-se a pagar em parcelas corrigidas pela já extinta OTN. Assim, ficou contratualmente acertada uma entrada de 112 OTN’s, mais 1.854 OTN’s em prestações consecutivas. No instrumento particular não ficou definido o número de prestações a serem pagas.

Após pagar 182 prestações, os compradores consideraram quitada a obrigação junto ao alienante. Tal fato foi contestado pelo vendedor do imóvel, que afirmou existir saldo residual a ser pago por eles.

Assim, os adquirentes ajuizaram ação de adjudicação compulsória cumulada com declaratória de quitação e outorga de escritura e, ainda, com restituição de valores pagos indevidamente ao alienante.

A sentença, baseada em laudo do contador judicial, negou o pedido, sustentando a existência de saldo devedor no montante de 1.091 OTN’s. Os adquirentes apelaram e o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a sentença, aplicando a teoria do adimplemento substancial. “Na dúvida sobre existência de saldo, cabe interpretação por equidade, para que o compromissário que quitou todas as 182 prestações, construindo no terreno a sua casa, obtenha a tutela específica que consolide o domínio, reservando-se ao vendedor o direito de obter, em ação própria, sentença que possibilite a execução do saldo que afirma existir” – decidiu o TJSP, cujo entendimento foi mantido pelo STJ.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça - STJ.

Processo de referência: REsp 1215299.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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Na foto Marcelo Gil com Mestres, e Colegas Formandos do Curso Superior de Tecnologia em Gestão Ambiental da Universidade Católica de Santos.  

Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998, Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias. Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

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