sexta-feira, 31 de janeiro de 2014

Após 30 anos condômino pode continuar usando área comum sem pagar decide o STJ


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Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.

A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do local.

Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição condominial ordinária por unidade”.


Convenção mantida

Na Justiça, o morador alegou que essas alterações só seriam válidas se houvesse unanimidade na votação. Ressaltou a inobservância do direito adquirido, já que utiliza privativamente o terraço do edifício desde agosto de 1975, e pediu indenização por dano moral – além da declaração de nulidade da decisão da assembleia e do restabelecimento do direito real de uso sobre o terraço, de forma perpétua.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença que negou provimento ao pedido. O quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa.

Segundo o acórdão, “a alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de uso do terraço pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código Civil, estabeleceu que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve”.

No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil”.


Direito adquirido

Em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de tal situação jurídica no tempo.

Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido”, concluiu o relator.


Processo de referência: REsp 1035778.

Consulta processual


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998, registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental, inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região, e no Conselho Regional de Administração de São Paulo, graduado pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da Unisantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

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quarta-feira, 29 de janeiro de 2014

Pesquisa do Secovi-SP aponta que contrato novo de aluguel residencial em São Paulo aumentou 9,48% em 2013


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Os contratos novos de aluguel residencial assinados na cidade de São Paulo em 2013 registraram aumento médio de 9,48% em relação aos valores de 2012. A conclusão, obtida em pesquisa realizada pelo Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), revela uma variação superior à oscilação do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), que atingiu 5,51% no ano passado. Apurou-se ainda, na pesquisa, que, no mês de dezembro, os preços foram 0,7% maiores que os de novembro.

Walter Cardoso, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, lembra que o mercado de locação tem passado por significativos ajustes nos últimos anos. No último trimestre de 2011, por exemplo, foram apuradas altas próximas de 20% no acumulado de 12 meses. “Dentre inúmeros fatores, dois contribuíram especialmente para essas elevações: a valorização imobiliária na comercialização de imóveis residenciais e a escassez de moradias para aluguel”, justifica o dirigente. “O mercado de locação ainda apresenta variações anuais superiores à inflação, mas tende, em 2014, a registrar variações de valores de aluguel muito próximas à oscilação dos principais indicadores de preços da economia”.

As residências que apresentaram os maiores acréscimos em dezembro foram os imóveis de 2 dormitórios, cujos valores de locação subiram em média 0,9%. As unidades de 3 quartos tiveram alta de 0,6% e os de 1 quarto, de 0,4%.

A modalidade de garantia mais utilizada em dezembro foi o fiador, que respondeu por 47,5% dos contratos de locação. O depósito de três meses de aluguel garantiu 32,5% dos imóveis locados. Cerca de um em cada cinco imóveis recorreu ao seguro-fiança.

Em dezembro, as casas foram alugadas mais rapidamente do que os apartamentos. Elas foram escoadas num período entre 15 e 35 dias. Os apartamentos demoraram um pouco mais: seu Índice de Velocidade de Locação (IVL), que mede em número de dias quanto tempo se leva para assinar o contrato de aluguel, oscilou de 20 a 41 dias.


Fonte: SECOVI - SP.

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terça-feira, 28 de janeiro de 2014

STF suspende dispositivo de lei municipal em Santos-SP que atingia atividades portuárias


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O ministro Ricardo Lewandowski, no exercício da Presidência do Supremo Tribunal Federal (STF), suspendeu a eficácia da expressão “exceto granel sólido”, contida na Lei Complementar 730/2011, do município de Santos (SP), com redação dada pela Lei municipal 813/2013. Essa norma excluiu, expressamente, da categoria de uso referente às atividades portuárias e retroportuárias, as instalações destinadas ao comércio e/ou armazenagem desse tipo de mercadoria. O deferimento da liminar, requerida na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 316, pela presidente da República, Dilma Rousseff, será submetida a referendo no Plenário do STF.

De acordo com a ADPF, a Lei municipal nº 813/2013, ao alterar dispositivos da Lei Complementar municipal 730/2011 (que disciplina o ordenamento do uso e da ocupação do solo na área insular do município), invadiu competência privativa da União para legislar sobre o regime dos portos, nos termos do artigo 21, inciso X, da Constituição Federal. Isso porque, segundo a ação, a norma tratou da exploração, administração, operações e instalações portuárias.


Deferimento

Ao analisar o processo, o ministro Ricardo Lewandowski verificou a presença dos requisitos para o deferimento da medida. Para ele, a norma questionada invadiu a competência privativa da União para legislar sobre a matéria.

O ministro observou que os graneis são cargas que necessitam ser individualizadas, subdividindo-se em graneis sólidos (minérios de ferro, manganês, bauxita, carvão, sal, trigo, soja, fertilizantes, etc.) e graneis líquidos. “Como se nota, portanto, a definição se determinada carga vai ou não ser escoada em um determinado porto parece-me ser matéria muito mais afeta à competência legislativa da União estabelecida no citado art. 21 do Texto Constitucional”, ressaltou.

Ele acrescentou que essa disciplina vai interferir de um modo geral no escoamento da produção nacional, podendo interferir de forma direta na balança comercial e na economia nacionais. Portanto, entendeu presente a plausibilidade do pedido. Quanto ao perigo da demora, o ministro destacou estimativas apresentadas pelo advogado-geral da União no sentido de que, caso os terminais de Santos (SP) deixem de movimentar granel sólido, o prejuízo seria em torno de R$ 7 bilhões apenas em 2014. “Ora, um prejuízo de tal monta seria por si só apto a justificar o periculum in mora, sobretudo em um cenário de crise econômica internacional”, destacou.

O ministro acrescentou que a Ponta da Praia em Santos (SP) é a principal zona de movimentação de grãos do litoral brasileiro. “A retirada desse importantíssimo polo de escoamento, portanto, elevaria os custos da produção nacional, o que prejudicaria o país no competitivo mercado internacional”, assinalou.

Além disso, também com base em informações da Advocacia-Geral da União, salientou que o Tribunal de Contas da União (TCU) condicionou a publicação do edital de licitação para modernização dos terminais portuários à alteração da restrição imposta pela legislação municipal. “Dessa forma, sua manutenção impediria a modernização do Porto de Santos e, em consequência, atrasaria o processo de instalação de estruturas mais modernas, que certamente contribuirão para minimizar eventuais danos ao ambiente”, ressaltou.


Íntegra da Decisão


Fonte: Superior Tribunal de Justiça - STJ.

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segunda-feira, 27 de janeiro de 2014

Ministro Felix Fischer nega liminar a construtoras que atuam em loteamento no Ceará


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O presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ministro Felix Fischer, negou pedido de liminar em medida cautelar para que construtoras executassem obras no loteamento Jardim Fortaleza, no estado do Ceará.

A medida cautelar busca dar efeito suspensivo a um recurso interposto contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE). O recurso está pendente de julgamento no STJ e envolve a validade de um acordo assinado com o município de Fortaleza, concedendo licenciamento ambiental para implantação das quadras remanescentes do loteamento.

As construtoras Waldyr Diogo Ltda., Associação Cearense dos Empresários da Construção e Loteadores (Acecol), Central Park Empreendimentos e Participações Ltda., Unit Construtora e Incorporadora Ltda. e Microempresa e Construtora Floria Ltda. alegam que fizeram um acordo extrajudicial por meio de um Termo de Ajustamento de Conduta.


Prejuízos

A alegação é que, embora o acordo tenha sido homologado em fevereiro, o município interpôs agravo contra essa decisão, objetivando sua anulação. As construtoras sustentam que o município, ao assinar o acordo, expressou inconteste aceitação da sentença em um processo em curso.

As construtoras apontam na medida cautelar ajuizada no STJ que, desde a impetração de um mandado de segurança em 1999, acumulam prejuízos pela paralisação das obras para implantação das quadras remanescentes do loteamento Jardim Fortaleza.

De acordo com o ministro Felix Fischer, a concessão de efeito suspensivo a recurso especial exige demonstração do risco da demora na prestação jurisdicional e plausibilidade do direito pleiteado, o que não ocorreu. Na volta dos trabalhos das sessões de julgamento, o mérito da medida cautelar será analisado pela Primeira Turma. O relator é o ministro Benedito Gonçalves.


Processo de referência: MC 22177


Fonte: Superior Tribunal de Justiça - STJ.

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sábado, 25 de janeiro de 2014

STF mantém decisão que determina matrícula de crianças em creches em Guarujá-SP


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O presidente em exercício do Supremo Tribunal Federal, ministro Ricardo Lewandowski, indeferiu liminar pedida pelo Município de Guarujá (SP) contra decisões da Justiça local que determinaram a matrícula imediata de crianças residentes no município em creches, ou seu custeio em estabelecimentos particulares.

Em análise preliminar, o ministro considerou que a questão jurídica discutida na ação principal – a Suspensão de Liminar (SL) 720 – está de acordo com a jurisprudência do STF em julgados semelhantes, no sentido de que é obrigação dos municípios cuidar da educação de crianças até cinco anos de idade, em creches e pré-escolas.

Entre os argumentos apresentados contra a determinação judicial, a Prefeitura de Guarujá afirmava que existe um cadastro de interessados em matricular seus filhos nas creches municipais, cujas vagas ainda são insuficientes, e a inclusão de crianças nas circunstâncias determinadas pela justiça desrespeitaria a fila de espera, ferindo o princípio da isonomia. Sustentava ainda que as decisões contrariaram os princípios da legalidade (na medida em que a ampliação do número de vagas é definida por meio de lei municipal), da separação dos poderes e da reserva orçamentária, e também a Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar 101/2000).

Ao indeferir a liminar, o ministro Lewandowski ressaltou que para o deferimento do pedido não é suficiente a mera alegação de dano em potencial. “É imprescindível que se demonstre a efetiva lesão a que estaria submetido o interesse público, o que, entendo, no caso, não ter ocorrido”, afirmou.


Saiba mais

Em 22.01.2014 a Prefeitura de Guarujá questionou a liminar que obriga matrícula em creches


O Município de Guarujá (SP) apresentou ao Supremo Tribunal Federal pedido de Suspensão de Liminar (SL 720) contra decisões do juízo da Vara Criminal da Comarca de Guarujá que determinaram o imediato fornecimento de vagas em creche a crianças residentes no município. As liminares foram concedidas em mandados de segurança impetrados pelo Ministério Público e pela Defensoria Pública do Estado de São Paulo, em situações nas quais as mães, ao solicitar a matrícula, foram informadas da indisponibilidade de vagas.

A suspensão das liminares foi negada anteriormente pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), com fundamento, entre outros, no artigo 205 da Constituição Federal, segundo o qual a educação é direito de todos e dever do Estado e da família, e no artigo 208, que atribui aos municípios a garantia da educação infantil em creche e pré-escola. No pedido encaminhado ao STF, a prefeitura alega que as decisões impõem ao município “obrigação cuja execução ocasionará graves transtornos à ordem social”, pois a matrícula de crianças nessas circunstâncias causará prejuízo às que aguardam vagas na fila de espera, “gerando, inexoravelmente, um sentimento generalizado de injustiça” entre a população local. “Permitir, por meio de liminar, que uma criança obtenha uma vaga antes de outra criança previamente cadastrada na lista de espera é uma afronta ao princípio da isonomia, acarretando em prejuízo a outras crianças que não se valeram da via judicial para garantir sua vaga”, afirma.

O pedido sustenta, ainda, que o município, embora tenha aumentado expressivamente o número de vagas nos últimos quatro anos, tem sua atuação limitada por seu orçamento, “devendo atuar sob a perspectiva da reserva do possível”. Outro argumento é o risco do efeito multiplicador das decisões. “Se todas as crianças inseridas na listagem oficial ingressarem com mandados de segurança, obtendo liminares, não haverá creches, terrenos suficientes, tampouco servidores públicos e educadores disponíveis para atuação junto às crianças, em função da existência de elevadíssimo número de interessados nos cadastros de reserva”, alega. Tal situação violaria a previsão orçamentária municipal “e sua capacidade de responder a contento aos demais serviços públicos essenciais à população, como saúde, habitação, entre outros”.


Processo de referência: SL 720


Fonte: Supremo Tribunal Federal - STF.

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quinta-feira, 23 de janeiro de 2014

Secovi-SP promove debate sobre o Plano Diretor para tratar de garagens e mobilidade


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O Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) promove, no dia 28/1, terça-feira, a partir das 12 horas, o primeiro debate do ano sobre o Projeto de Lei 688/2013, que trata do novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo e está na Câmara de Vereadores para discussões e votação.

O encontro técnico “Plano Diretor – Garagens, mobilidade e outras questões urbanas” acontece na sede da entidade (rua Dr. Bacelar, 1.043, Vila Mariana, São Paulo) e vai propor um amplo debate acerca da proposta do governo municipal de limitar o número de vagas de garagem por unidade, em empreendimentos residenciais novos lançados nos Eixos de Estruturação – áreas próximas a linhas de transporte de massa (trens, ônibus e metrôs).

Estruturado de maneira a apresentar propostas bem-sucedidas para a falta de mobilidade nos grandes centros urbanos, o evento inicia com palestra de Michael Kodransky, gerente de Pesquisas Urbanas do Instituto de Políticas de Transporte e Desenvolvimento - ITDP, de Nova York, que vai apresentar as melhores práticas urbanas adotadas em diversas cidades do mundo.

Além de Kodransky, o diretor-executivo da vice-presidência de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano, Eduardo Della Manna, apresenta alguns itens relevantes do PL, considerados de extrema importância e que vão modificar o modo de empreender na cidade de São Paulo.

Debates – Após as palestras, as políticas urbanas pautadas no desenvolvimento urbano sustentável serão amplamente debatidas por Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, Clarisse Linke, diretora presidente do ITDP Brasil, Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Sindicato, e Hamilton França Leite, coordenador de Programas de Sustentabilidade e Eventos Culturais da entidade. O vereador Nabil Bonduki, relator do PL na Câmara, estará presente ao evento.

O evento é exclusivo para associados do Sindicato e da Fiabci/Brasil (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias), e vale 20 pontos para as empresas de Administração de Condomínios e Associação de Adquirentes de Lotes participantes do PQE (Programa de Qualificação Essencial).


Inscrições: (11) 5591-1306.


Fonte: SECOVI-SP.

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quarta-feira, 22 de janeiro de 2014

Liminar do Tribunal de Justiça de São Paulo suspende aumento do IPTU em São Sebastião


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O desembargador Márcio Bartoli, do Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, concedeu no dia 20 de janeiro, liminar para suspender a vigência da Lei Complementar nº 167/13 do Município de São Sebastião – que atualiza a listagem de valores para o cálculo do IPTU na cidade – até o julgamento do mérito de Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin).

A aprovação do projeto de lei pela Câmara Municipal para o aumento do imposto teria ocorrido em setembro, em sessão extraordinária. A Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp) e o Centro das Indústrias do Estado de São Paulo (Ciesp) ingressaram com a ação sob o argumento de que tal sessão só poderia ser realizada no período de recesso legislativo, compreendido entre os dias 16 de dezembro e 31 de janeiro e 1º e 31 de julho de cada ano.

O desembargador Márcio Bartoli afirmou em seu despacho que a concessão da liminar para suspender a vigência da norma se faz necessária até o julgamento do mérito da Adin. “Neste juízo de cognição sumária, diante da plausibilidade jurídica do pedido e dos danos de difícil reparação aos contribuintes que a lei questionada poderá gerar, concedo liminar, com efeito ex nunc, a fim de suspender a vigência da lei até o julgamento da presente ação”.


Processo de referência: ADIN 2004618-66-2014-8-26.0000.

Consulta processual no STJ


Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo.

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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998, registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental, inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região, e no Conselho Regional de Administração de São Paulo, graduado pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da Unisantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

Contato : (11) 97175.2197, (12) 98195.3573, (13) 99747.1006 /// E-mail : marcelo.gil@r7.com

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segunda-feira, 20 de janeiro de 2014

Obrigações do fiador no contrato de locação de imóveis


Imagem meramente ilustrativa



Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança.

Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas.

A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento

Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor


Fiança não é aval

É importante não confundir fiança e aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas títulos de crédito.

O aval também não tem natureza jurídica subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de crédito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal.


Entrega das chaves

Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel.

Essa “entrega das chaves”, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes.

O enunciado da Súmula 214 do STJ diz que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Em contratos por prazo determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a concordância do fiador, certo? Depende.

Nessas situações, a jurisprudência do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428).

No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse entendimento vale apenas para contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/ 09.

De acordo com o dispositivo, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Ou seja, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.

Diante do novo texto legal, fica nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei 12.112/09 – pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência –, salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória”, explicou Salomão.


Notificação resilitória

O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916 determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador.

Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. A exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.


Novo fiador

Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 902.796, contra uma ação de despejo. Ao término do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previsão de prorrogação, o locador exigiu a apresentação de novo fiador, mas a providência solicitada não fui cumprida.

O locatário argumentou que “não cometeu qualquer falta contratual capaz de suscitar a rescisão e o consequente despejo. Isso porque, em sendo a avença prorrogada por tempo indeterminado, não haveria para ele, ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigação de apresentar novo fiador”, que estaria responsável pela garantia do imóvel até a entrega das chaves.

A ministra Laurita Vaz, relatora, negou provimento ao recurso sob o fundamento de que, sendo a fiança ajustada por prazo certo, “há expressa previsão legal – artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 –, a permitir ao locador que exija a substituição da garantia fidejussória inicialmente prestada, notificando o locatário desse propósito e indicando-lhe prazo para o cumprimento”.


Outorga uxória

O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga uxória do fiador. A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Por isso, a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula. É exatamente daí que vem o enunciado da Súmula 332 do STJ: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.

No julgamento de Recurso Especial 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em união estável. Na execução da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade da fiança porque não contava com sua anuência, mas os ministros entenderam que permitir a anulação seria beneficiar o fiador, que agiu de má-fé.

Esse fato, ao que se pode depreender, inviabiliza, por si só, a adoção do entendimento sumulado por esta Casa, pois, do contrário, seria beneficiar o fiador quando ele agiu com a falta da verdade, ao garantir o negócio jurídico”, disse o ministro Og Fernandes, relator.

O ministro observou também que a meação da companheira foi garantida na decisão, o que, segundo ele, afasta qualquer hipótese de contrariedade à lei.


Fiança e morte

A outorga uxória vincula o cônjuge até mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia, que foi prestada pelo casal, não é extinta com o óbito, persistindo seus efeitos em relação ao cônjuge (REsp 752.856).

O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Nesse caso, débitos advindos depois do falecimento, não são direcionados ao fiador.

É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae, porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador”, explicou o ministro Arnaldo Esteves de Lima no julgamento do Agravo de Instrumento 803.977.

No caso apreciado, depois do falecimento do locatário, a cônjuge permaneceu no imóvel com as filhas. O locador moveu execução contra a fiadora, mas o tribunal de origem entendeu que o falecimento pôs fim à obrigação desta e o STJ confirmou a decisão.


Benefício de Ordem

Se, todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício de Ordem.

O Benefício de Ordem é o direito que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto é, que os bens do devedor sejam executados antes dos seus.

No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança estiver expressamente renunciado ao benefício; se declarar-se como pagador principal ou devedor solidário; ou se o devedor for insolvente ou falido.

Não adianta nem mesmo alegar que a cláusula de renúncia é abusiva, como foi feito no Recurso Especial 851.507, também de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima.

"Enquanto disposta de forma unilateral – característica do contrato de adesão – é abusiva e criadora de uma situação de extrema desvantagem para o polo hipossuficiente da relação contratual firmada, qual seja a locatária e seu fiador, impossibilitados de discutir ou de alterar quaisquer cláusulas do contrato objeto da execução”, alegou a defesa.

A irresignação não prosperou porque, segundo o relator, a renúncia ao Benefício de Ordem prevista é expressamente autorizada pelo artigo 828 do Código Civil.


Bem de família

É importante atentar também que, uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família. 

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado.

Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu julgamento no Recurso Extraordinário 407688, segundo o qual o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário”, justificou o ministro.

A medida está amparada no artigo 3º da Lei 8.009/90, que traz expresso: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar.

A meu sentir, fere o princípio constitucional de igualdade, não podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior à lei, firmou-se o caráter social da moradia. Este Tribunal, entretanto, acompanhando a decisão da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da aludida exceção, inclusive para os contratos de aluguel anteriores à vigência da Lei nº 8.245/91”, apontou Carvalhido.


Processos de referências: AREsp 234428, REsp 1326557, REsp 902796, REsp 1095441, REsp 752856, Ag 803977, REsp 851507, REsp 1088962, REsp 1049425.

Consulta processual no STJ


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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sexta-feira, 17 de janeiro de 2014

STJ decide que efeito retroativo de alteração em contrato social invalida procuração que permitiu alienação de imóveis


Imagem ilustrativa



A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou inválida procuração que permitia a transferência de bens de uma empresa para antigo sócio, como pagamento de cotas societárias. Os ministros observaram que a procuração foi lavrada depois da alteração do contrato social que estabeleceu novas regras para alienação de bens da sociedade.

A empresa Empi – Empreendimentos Imobiliários outorgou procuração, assinada pelos dois sócios que a integravam em 4 junho de 1990, para transferir seis imóveis como pagamento de cotas a ex-sócio. 

Antes da lavratura do documento, que ocorreu em 20 de junho daquele ano, a composição da sociedade foi alterada e o novo contrato passou a exigir a assinatura de três administradores para a alienação de bens. 

Dos seis imóveis, quatro foram alienados a terceiros e efetivamente transferidos a eles. Diante disso, o ex-sócio e sua esposa moveram ação de anulação do negócio jurídico, com compensação de danos morais, contra a empresa e os terceiros adquirentes dos imóveis.

Em resposta, a Empi pediu em juízo a anulação da procuração concedida em favor dos autores, por vício de representação da sociedade. Além disso, pediu a nulidade dos registros das duas propriedades efetivamente transferidas a eles.


Danos morais

O juízo de primeiro grau deu razão aos autores. Anulou a alienação posterior (em favor dos terceiros) e, ainda, condenou a empresa ao pagamento de danos morais no valor de R$ 25 mil. Os pedidos da Empi, formulados na reconvenção, foram julgados improcedentes.

A empresa apelou e o Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA) deu parcial provimento ao recurso, para excluir da sentença a declaração de nulidade dos negócios jurídicos celebrados entre a empresa e os terceiros adquirentes, considerando estes de boa-fé.

Apesar disso, considerou válida a procuração. A Empi foi condenada a pagar quantia equivalente ao valor de mercado atual dos lotes aos autores. A compensação dos danos morais foi mantida conforme a sentença, pois o tribunal considerou que houve inadimplemento da obrigação por parte da sociedade, já que esta se comprometeu em dar os imóveis em pagamento.

Ainda não satisfeita, a sociedade recorreu ao STJ. Sustentou a invalidade da procuração apresentada. Defendeu que o acórdão do TJBA violou a regra segundo a qual os efeitos do registro de uma alteração de contrato social retroagem à data de sua assinatura quando o prazo entre esses dois fatos – assinatura e registro – é de até 30 dias.

A mudança do contrato social foi assinada em 4 de junho de 1990, antes da lavratura da procuração, e foi apresentada à Junta Comercial para registro no dia 28 do mesmo mês. 


Antes do registro

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, observou que "o TJBA levou em consideração apenas o fato de que a procuração foi lavrada antes do registro, de tal sorte que para a própria sociedade e para terceiros se aplicaria o tanto quanto registrado até então na Junta Comercial, vale dizer, o contrato social anterior”.

Andrighi explicou que o artigo 39 da Lei 4.726/65, vigente à época dos fatos, previa claramente que a alteração do quadro societário, quando submetida a registro em até 30 dias, tem efeitos retroativos à data de confecção/assinatura.

Em outras palavras, “tendo sido registrada a alteração estatutária no interregno temporal capaz de retroagir seus efeitos à data da assinatura, a conclusão obtida pelo acórdão recorrido simplesmente ignora a regra então estabelecida pelo artigo 39 da Lei 4.726”, disse Andrighi.

Ela enfatizou que, por isso, no momento da lavratura da procuração, a sociedade não era mais integrada pelos mesmos sócios que a outorgaram.


Vício de presentação

Assim, a ministra explicou que “o vício que se discute haver na procuração é de presentação (e não propriamente de representação), na medida em que, uma vez aceita a concepção de que a pessoa jurídica expressa-se, como sujeito de direito autônomo que é, por meio de pessoa(s) física(s) indicada(s) no contrato social, não se concebe a ideia de representação porque não há intermediários agindo em nome da pessoa jurídica, estando, em verdade, ela própria, diretamente, praticando atos da vida civil”.

Com base nessa conclusão, afirmou a relatora, “por efeito lógico, se há vício na presentação da pessoa jurídica no que tange à outorga de poderes para transferência de bens imóveis seus, igualmente não se pode ter como válida ‘sua’ manifestação de vontade também quanto à promessa de dação em pagamento" para efeito de liquidação das cotas do recorrido”.

Em outras palavras, enfatizou a ministra, “como a promessa de dação em pagamento foi considerada provada pelo acórdão principalmente pelo conteúdo da procuração, seria ilógico imaginar, agora com o reconhecimento da invalidade desta, que referido negócio pudesse se sustentar”.

Nessa esteira, quanto aos danos morais, a ministra considerou que a sociedade não cometeu ato ilícito. Para ela, com o reconhecimento do vício de presentação, impor à empresa o dever de compensar eventual dano moral “seria o mesmo que admitir sua responsabilidade sem ato de sua parte (leia-se, sem nexo de causa e efeito) relacionado ao dano alegado”.

A Turma deu provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos da ação principal e, por sua vez, procedentes os pedidos formulados em reconvenção pela Empi.


Processo de referência: REsp 1381719.

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Acórdão


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