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Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.
A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do local.
Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição condominial ordinária por unidade”.
Convenção mantida
Na Justiça, o morador alegou que essas alterações só seriam válidas se houvesse unanimidade na votação. Ressaltou a inobservância do direito adquirido, já que utiliza privativamente o terraço do edifício desde agosto de 1975, e pediu indenização por dano moral – além da declaração de nulidade da decisão da assembleia e do restabelecimento do direito real de uso sobre o terraço, de forma perpétua.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença que negou provimento ao pedido. O quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa.
Segundo o acórdão, “a alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de uso do terraço pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código Civil, estabeleceu que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve”.
No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil”.
Direito adquirido
Em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de tal situação jurídica no tempo.
“Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido”, concluiu o relator.
Processo de referência: REsp 1035778.
Consulta processual
Processo de referência: REsp 1035778.
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Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
Tópico elaborado por Marcelo Gil.
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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998, registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental, inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região, e no Conselho Regional de Administração de São Paulo, graduado pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da Unisantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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