sexta-feira, 11 de maio de 2018

Contrato de compra e venda mesmo sem registro gera efeitos que podem atingir terceiros


Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01364

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.

Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em primeira e segunda instância.

Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.


Ausência de registro

De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato, nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

Moura Ribeiro lembrou que "o contrato preliminar gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”.

Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou o magistrado.


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Na foto, o instrutor Marcelo Gil.


Marcelo Gil é Instrutor de Mediação Judicial certificado pelo Conselho Nacional de Justiça - CNJ, capacitado pela Escola Paulista da Magistratura - EPM; Inscrito no cadastro de Instrutores da Justiça Consensual Brasileira (CIJUC); Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça, pela Universidade Católica de Santos; Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ; Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ; Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos - NUPEMEC, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores do Conselho Nacional de Justiça; Atuante na condução de mais de 989 audiências/sessões de conciliação/mediação; Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais - PNC, do Ministério do Meio Ambiente; Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo e no Conselho Regional de Química da IV Região; Graduado pela Universidade Católica de Santos, com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI-SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança - BRASLIDER, no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI; Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo; Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - PROTESTE. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - URBAN GATEWAY. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.


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Um comentário:

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