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| Imagem meramente ilustrativa |
Tópico 01477
Com base nos princípios da boa-fé contratual e da vedação à adoção de comportamento contraditório pelas partes contratantes, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, considerou válida a cláusula penal, proposta pelos próprios compradores de um imóvel, que previa a perda total dos valores pagos em caso de inadimplência.
De acordo com o processo, o contrato tinha valor aproximado de R$ 1,6 milhão e previa o pagamento de sinal mais duas parcelas.
Após terem dificuldades para pagar as parcelas, os compradores propuseram aos vendedores a inclusão de cláusula penal por meio de um termo aditivo ao contrato, no qual reconheciam a dívida e assumiam o compromisso de quitá-la. O aditivo estabelecia que, em caso de inadimplência, os valores pagos seriam retidos pelos vendedores a título de perdas e danos.
Com o término do prazo acertado e a inadimplência dos compradores quanto à dívida residual, os vendedores comunicaram a rescisão do contrato, com o acionamento da cláusula penal.
SMS
Em primeira instância, o juiz entendeu ser nula a cláusula penal do aditivo e determinou a restituição das quantias pagas pelos compradores, descontados os valores dispendidos a título de intermediação do negócio, o sinal e a multa contratual.
Entretanto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença para declarar válida a cláusula de perda integral dos valores pagos. Para chegar a essa conclusão, o TJDFT considerou primordial a existência de mensagem de SMS enviada por um dos compradores ao corretor de imóveis, sugerindo a inclusão da cláusula penal no termo aditivo.
Em recurso ao STJ, os compradores alegaram que sugeriram a inclusão da cláusula penal quando se encontravam em situação de necessidade e pretendiam assegurar o patrimônio já investido. Com a declaração de nulidade da cláusula, os compradores buscavam a redução do valor retido para um percentual entre 10% e 25%.
Vícios não configurados
O ministro Villas Bôas Cueva afirmou que o Código Civil de 2002 disciplina as hipóteses em que o negócio jurídico pode ser anulado em razão de defeitos ou vícios. O artigo 156 prevê a possibilidade de configuração do estado de perigo quando alguém, por necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, assume obrigação excessivamente onerosa.
Orientação semelhante está fixada no artigo 157 (lesão) para as situações em que uma pessoa, por premente necessidade ou inexperiência, obriga-se a prestação desproporcional ao objeto de negócio.
Todavia, o relator destacou que não há nos autos descrição da existência de risco à vida ou à integridade de alguma das partes que caracterizasse o estado de perigo. Quanto à hipótese do artigo 157, o ministro lembrou ser necessária a presença simultânea do elemento objetivo – a desproporção das prestações – e do elemento subjetivo – a inexperiência ou a premente necessidade.
"No caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos subjetivos da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. Entendimento em sentido contrário poderia incentivar a parte a assumir obrigações que sabe serem excessivas para depois pleitear a anulação do negócio jurídico", disse o relator.
Confiança e lealdade
Villas Bôas Cueva também ressaltou que, nas relações contratuais, devem-se manter a confiança e a lealdade, não podendo a parte contratante exercer um direito próprio que contraria um comportamento anterior. Segundo o ministro, os próprios compradores, de acordo com os autos, deram causa à suposta desproporcionalidade que alegam terem suportado com a cláusula penal.
Para o relator, "concluir pela invalidade da cláusula penal estabelecida no termo aditivo – ou mesmo pela redução da penalidade, da forma como pretendido pelos compradores ao indicar a violação do artigo 413 do Código Civil – implicaria ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do 'venire contra factum proprium'".
Marcelo Gil é Instrutor de Mediação Judicial certificado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), capacitado pela Escola Paulista da Magistratura (EPM); Inscrito no cadastro de Instrutores da Justiça Consensual Brasileira (CIJUC); Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS); Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (NUPEMEC) do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores (CCMJ) do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Atuante no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com experiência na condução de mais de 1000 (mil) audiências/sessões de conciliação/mediação (catalogadas); Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Agraciado com "Registro de Agradecimento Público" pelo Sindicato dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo (SIMEC), no tocante a idealização e esforços enveredados para criação do Dia do Mediador e Conciliador no calendário Oficial do Estado de São Paulo; Agraciado com a função honorária de Delegado do Instituto Brasileiro de Mediação, Arbitragem e Conciliação (IBRAMAC) em São Paulo; Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC; Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS), com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas (IPECI), pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS; Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente (ATINA); Capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais (PNC) do Ministério do Meio Ambiente (MMA); Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA) e no Conselho Regional de Química da IV Região (CRQ); Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI/SP) desde 1998, (há mais de 20 anos); Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); Agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI/SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança (BRASLIDER), no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo (há mais de 10 anos); Especialista em Financiamento Imobiliário; Agente Intermediador de Negócios; Pesquisador; Técnico em Turismo Internacional desde 1999; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025; Membro do Fórum Urbano Mundial (URBAN GATEWAY); Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis; Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil; Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE) e Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC).
Currículo Lattes Linkedin
Homenagens, Comendas e Láureas recebidas;
Carta de Reconhecimento do Reitor da Universidade Católica de Santos
De acordo com o processo, o contrato tinha valor aproximado de R$ 1,6 milhão e previa o pagamento de sinal mais duas parcelas.
Após terem dificuldades para pagar as parcelas, os compradores propuseram aos vendedores a inclusão de cláusula penal por meio de um termo aditivo ao contrato, no qual reconheciam a dívida e assumiam o compromisso de quitá-la. O aditivo estabelecia que, em caso de inadimplência, os valores pagos seriam retidos pelos vendedores a título de perdas e danos.
Com o término do prazo acertado e a inadimplência dos compradores quanto à dívida residual, os vendedores comunicaram a rescisão do contrato, com o acionamento da cláusula penal.
SMS
Em primeira instância, o juiz entendeu ser nula a cláusula penal do aditivo e determinou a restituição das quantias pagas pelos compradores, descontados os valores dispendidos a título de intermediação do negócio, o sinal e a multa contratual.
Entretanto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença para declarar válida a cláusula de perda integral dos valores pagos. Para chegar a essa conclusão, o TJDFT considerou primordial a existência de mensagem de SMS enviada por um dos compradores ao corretor de imóveis, sugerindo a inclusão da cláusula penal no termo aditivo.
Em recurso ao STJ, os compradores alegaram que sugeriram a inclusão da cláusula penal quando se encontravam em situação de necessidade e pretendiam assegurar o patrimônio já investido. Com a declaração de nulidade da cláusula, os compradores buscavam a redução do valor retido para um percentual entre 10% e 25%.
Vícios não configurados
O ministro Villas Bôas Cueva afirmou que o Código Civil de 2002 disciplina as hipóteses em que o negócio jurídico pode ser anulado em razão de defeitos ou vícios. O artigo 156 prevê a possibilidade de configuração do estado de perigo quando alguém, por necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, assume obrigação excessivamente onerosa.
Orientação semelhante está fixada no artigo 157 (lesão) para as situações em que uma pessoa, por premente necessidade ou inexperiência, obriga-se a prestação desproporcional ao objeto de negócio.
Todavia, o relator destacou que não há nos autos descrição da existência de risco à vida ou à integridade de alguma das partes que caracterizasse o estado de perigo. Quanto à hipótese do artigo 157, o ministro lembrou ser necessária a presença simultânea do elemento objetivo – a desproporção das prestações – e do elemento subjetivo – a inexperiência ou a premente necessidade.
"No caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos subjetivos da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. Entendimento em sentido contrário poderia incentivar a parte a assumir obrigações que sabe serem excessivas para depois pleitear a anulação do negócio jurídico", disse o relator.
Confiança e lealdade
Villas Bôas Cueva também ressaltou que, nas relações contratuais, devem-se manter a confiança e a lealdade, não podendo a parte contratante exercer um direito próprio que contraria um comportamento anterior. Segundo o ministro, os próprios compradores, de acordo com os autos, deram causa à suposta desproporcionalidade que alegam terem suportado com a cláusula penal.
Para o relator, "concluir pela invalidade da cláusula penal estabelecida no termo aditivo – ou mesmo pela redução da penalidade, da forma como pretendido pelos compradores ao indicar a violação do artigo 413 do Código Civil – implicaria ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do 'venire contra factum proprium'".
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| Na foto o mediador Marcelo Gil com ilustres desembargadores do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e a professora Marike Paulsson diretora do Instituto Internacional de Arbitragem e coordenadora de área da Faculdade de Direito da Universidade de Miami. |
Marcelo Gil é Instrutor de Mediação Judicial certificado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), capacitado pela Escola Paulista da Magistratura (EPM); Inscrito no cadastro de Instrutores da Justiça Consensual Brasileira (CIJUC); Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS); Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (NUPEMEC) do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores (CCMJ) do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Atuante no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com experiência na condução de mais de 1000 (mil) audiências/sessões de conciliação/mediação (catalogadas); Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Agraciado com "Registro de Agradecimento Público" pelo Sindicato dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo (SIMEC), no tocante a idealização e esforços enveredados para criação do Dia do Mediador e Conciliador no calendário Oficial do Estado de São Paulo; Agraciado com a função honorária de Delegado do Instituto Brasileiro de Mediação, Arbitragem e Conciliação (IBRAMAC) em São Paulo; Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC; Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS), com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas (IPECI), pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS; Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente (ATINA); Capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais (PNC) do Ministério do Meio Ambiente (MMA); Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA) e no Conselho Regional de Química da IV Região (CRQ); Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI/SP) desde 1998, (há mais de 20 anos); Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); Agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI/SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança (BRASLIDER), no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo (há mais de 10 anos); Especialista em Financiamento Imobiliário; Agente Intermediador de Negócios; Pesquisador; Técnico em Turismo Internacional desde 1999; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025; Membro do Fórum Urbano Mundial (URBAN GATEWAY); Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis; Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil; Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE) e Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC).
Contato : (11) 97175.2197, (13) 99747.1006, (15) 98120.4309 /// E-mail : marcelo.gil@creci.org.br
Skype : marcelo.gil2000i /// Facebook : Corretor Marcelo Gil /// Twitter : marcelogil2000i
No GOOGLE procure por Corretor Marcelo Gil.
Per fas et nefas, Laus Deo !!!
(Por todos os meios, Deus seja louvado)
Currículo Lattes Linkedin
Homenagens, Comendas e Láureas recebidas;
Carta de Reconhecimento do Reitor da Universidade Católica de Santos
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Link desta postagem ;
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| Celebrando o 20º Aniversário na profissão de Corretor de Imóveis. |
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