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| Imagem meramente ilustrativa |
Tópico 01511
A convenção de condomínio outorgada pela construtora ou incorporadora não pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, um valor fracionário da taxa condominial, pois a redução ou isenção a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, violando a regra de proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil.
Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso do condomínio de um edifício residencial para declarar a nulidade da cláusula da convenção que previa um valor menor para as unidades ainda não vendidas. O colegiado também condenou a construtora a pagar a diferença.
No caso analisado, a convenção estabelecia que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. O condomínio ingressou com ação judicial para declarar a nulidade dessa cláusula.
Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente sob o fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal. A sentença concluiu que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação, resultando no recurso especial. Os autores da ação afirmaram que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora.
Benefício subjetivo
Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos.
"A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial", explicou.
O relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais proprietários.
Serviços à disposição
Villas Bôas Cueva rejeitou a argumentação de que o valor diferenciado se justificaria pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio.
"A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa", disse o ministro.
Ele destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.
Entretanto, o ministro explicou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas.
Villas Bôas Cueva citou precedente da Quarta Turma, de 1998, no sentido da invalidade da cláusula que estabelece a isenção da taxa em favor de construtora ou incorporadora.
Veja também;
Marcelo Gil é Instrutor de Mediação Judicial certificado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), capacitado pela Escola Paulista da Magistratura (EPM); Inscrito no cadastro de Instrutores da Justiça Consensual Brasileira (CIJUC); Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS); Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (NUPEMEC) do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores (CCMJ) do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Atuante no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com experiência na condução de mais de 1000 (mil) audiências/sessões de conciliação/mediação (catalogadas); Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Agraciado com "Registro de Agradecimento Público" pelo Sindicato dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo (SIMEC), no tocante a idealização e esforços enveredados para criação do Dia do Mediador e Conciliador no calendário Oficial do Estado de São Paulo; Agraciado com a função honorária de Delegado do Instituto Brasileiro de Mediação, Arbitragem e Conciliação (IBRAMAC) em São Paulo; Homenageado pelo Sindicato dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo (SIMEC), no Palácio 9 de Julho, em solenidade pelo Dia dos Conciliadores e Mediadores Judiciais do Estado de São Paulo pelo trabalho em prol da Política Judiciária Nacional de tratamento adequado aos conflitos de interesses e por sua contribuição para a consolidação do instituto da Mediação; Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC; Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS), com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas (IPECI), pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS; Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente (ATINA); Capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais (PNC) do Ministério do Meio Ambiente (MMA); Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA) e no Conselho Regional de Química da IV Região (CRQ); Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI/SP) desde 1998, (há mais de 21 anos); Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); Agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI/SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança (BRASLIDER), no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo (há mais de 10 anos); Habilitado pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) / Unidade de Inteligência Financeira do Brasil; Especialista em Financiamento Imobiliário; Agente Intermediador de Negócios; Pesquisador; Técnico em Turismo Internacional desde 1999; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025; Membro do Fórum Urbano Mundial (URBAN GATEWAY); Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis; Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil; Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE) e Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC).
Currículo Lattes Linkedin
Homenagens, Comendas e Láureas recebidas;
Carta de Reconhecimento do Reitor da Universidade Católica de Santos
Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso do condomínio de um edifício residencial para declarar a nulidade da cláusula da convenção que previa um valor menor para as unidades ainda não vendidas. O colegiado também condenou a construtora a pagar a diferença.
No caso analisado, a convenção estabelecia que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. O condomínio ingressou com ação judicial para declarar a nulidade dessa cláusula.
Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente sob o fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal. A sentença concluiu que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação, resultando no recurso especial. Os autores da ação afirmaram que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora.
Benefício subjetivo
Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos.
"A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial", explicou.
O relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais proprietários.
Serviços à disposição
Villas Bôas Cueva rejeitou a argumentação de que o valor diferenciado se justificaria pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio.
"A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa", disse o ministro.
Ele destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.
Entretanto, o ministro explicou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas.
Villas Bôas Cueva citou precedente da Quarta Turma, de 1998, no sentido da invalidade da cláusula que estabelece a isenção da taxa em favor de construtora ou incorporadora.
Consulta ao processo de referência: REsp 1816039
Consulta e Pesquisa;
Pesquisa Pronta
Jurisprudência em Teses
Repetitivos e IAC
Consulta e Pesquisa;
Pesquisa Pronta
Jurisprudência em Teses
Repetitivos e IAC
Veja também;
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| Na foto o instrutor Marcelo Gil, ministrando palestra na Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania do Estado de São Paulo em 2019 |
Marcelo Gil é Instrutor de Mediação Judicial certificado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), capacitado pela Escola Paulista da Magistratura (EPM); Inscrito no cadastro de Instrutores da Justiça Consensual Brasileira (CIJUC); Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS); Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (NUPEMEC) do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores (CCMJ) do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); Atuante no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com experiência na condução de mais de 1000 (mil) audiências/sessões de conciliação/mediação (catalogadas); Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça (ENAM-MJ); Agraciado com "Registro de Agradecimento Público" pelo Sindicato dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo (SIMEC), no tocante a idealização e esforços enveredados para criação do Dia do Mediador e Conciliador no calendário Oficial do Estado de São Paulo; Agraciado com a função honorária de Delegado do Instituto Brasileiro de Mediação, Arbitragem e Conciliação (IBRAMAC) em São Paulo; Homenageado pelo Sindicato dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo (SIMEC), no Palácio 9 de Julho, em solenidade pelo Dia dos Conciliadores e Mediadores Judiciais do Estado de São Paulo pelo trabalho em prol da Política Judiciária Nacional de tratamento adequado aos conflitos de interesses e por sua contribuição para a consolidação do instituto da Mediação; Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC; Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos (UNISANTOS), com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas (IPECI), pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS; Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente (ATINA); Capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais (PNC) do Ministério do Meio Ambiente (MMA); Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA) e no Conselho Regional de Química da IV Região (CRQ); Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI/SP) desde 1998, (há mais de 21 anos); Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); Agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI/SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança (BRASLIDER), no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo (há mais de 10 anos); Habilitado pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) / Unidade de Inteligência Financeira do Brasil; Especialista em Financiamento Imobiliário; Agente Intermediador de Negócios; Pesquisador; Técnico em Turismo Internacional desde 1999; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025; Membro do Fórum Urbano Mundial (URBAN GATEWAY); Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis; Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil; Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE) e Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC).
Contato : (11) 97175.2197, (13) 99747.1006, (15) 98120.4309 /// E-mail : marcelo.gil@creci.org.br
Skype : marcelo.gil2000i /// Facebook : Corretor Marcelo Gil /// Twitter : marcelogil2000i
No GOOGLE procure por Corretor Marcelo Gil.
Per fas et nefas, Laus Deo !!!
(Por todos os meios, Deus seja louvado)
Currículo Lattes Linkedin
Homenagens, Comendas e Láureas recebidas;
Carta de Reconhecimento do Reitor da Universidade Católica de Santos
Comenda
Reconhecimento da 4ª Turma do Curso de Mediação Judicial do CRECI/SP
Agradecimento público do SIMEC pelos esforços para aprovação da Lei que instituiu o Dia do Mediador e Conciliador no Calendário Oficial do Estado de São Paulo
Homenagem recebida do SIMEC, no Palácio 9 de Julho, na celebração ao Dia dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo
Reconhecimento da 4ª Turma do Curso de Mediação Judicial do CRECI/SP
Agradecimento público do SIMEC pelos esforços para aprovação da Lei que instituiu o Dia do Mediador e Conciliador no Calendário Oficial do Estado de São Paulo
Homenagem recebida do SIMEC, no Palácio 9 de Julho, na celebração ao Dia dos Mediadores e Conciliadores Judiciais e Extrajudiciais do Estado de São Paulo
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