MARCELO GiL ALVAREZ

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Na foto da esquerda para direita; O Ilustre Ministro Herman
Benjamin, Corretor Marcelo Gil, e o Profº Dr. Vladimir
Garcia Magalhães (in memorian)

Marcelo Gil é Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça, pela Universidade Católica de Santos; Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ; Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ; Formador de Mediadores Judiciais para a Justiça Estadual, capacitado pela Escola Paulista da Magistratura - EPM; Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos - NUPEMEC, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores do Conselho Nacional de Justiça. Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais - PNC, do Ministério do Meio Ambiente; Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo e no Conselho Regional de Química da IV Região; Graduado pela Universidade Católica de Santos, com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI-SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança - BRASLIDER, no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI; Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo; Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - PROTESTE. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - URBAN GATEWAY. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

Contato : (11) 97175.2197, (13) 99747.1006, (15) 98120.4309 /// E-mail : marcelo.gil@r7.com

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segunda-feira, 14 de novembro de 2016

STJ decide que doação de imóvel à filhos homologada em ação de divórcio pode ser registrada em cartório

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01279

A doação feita por ex-casal beneficiando os filhos em comum em ação de divórcio devidamente homologada em juízo pode ser registrada independentemente de escritura pública ou de abertura de inventário, porquanto suficiente a expedição de alvará judicial para o fim de registro do formal de partilha no cartório de imóveis.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu recurso para dispensar a abertura de inventário de um dos doadores, que veio a falecer, e a necessidade de realização de nova partilha de bens, permitindo que a doação realizada em favor dos filhos no momento do divórcio fosse registrada no cartório de imóveis mesmo sem a escritura pública de doação.

O acordo de partilha incluía a doação de imóveis aos filhos, com reserva de usufruto vitalício. O cartório de imóveis, porém, recusou-se a registrar o formal de partilha sem a apresentação da escritura pública de doação, que não poderia sequer ser elaborada em virtude da morte de um dos doadores.

Eficácia idêntica

A viúva ingressou em juízo sustentando a desnecessidade de uma nova partilha de bens em inventário pela inexistência de outro bem a ser partilhado. Defendeu a possibilidade de registro do formal de partilha sem a escritura de doação, porém, o pedido foi negado.

Para o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a exigência das instâncias ordinárias é descabida, já que a separação judicial homologada tem eficácia idêntica à da escritura pública.

“Não há necessidade de realização de partilha dos bens do falecido, devendo-se manter hígida a doação de bens aos filhos decorrente de sentença homologatória de acordo judicial em processo de divórcio dos pais, dispensando-se a necessidade de escritura pública”, explicou o relator.

Jurisprudência

O ministro destacou que o entendimento é sedimentado no STJ, já que a promessa de doação aos filhos prevista no acordo de separação não constitui ato de mera liberalidade. Os demais ministros da turma acompanharam o voto do relator.

Com a decisão, os ministros determinaram a expedição de alvará judicial para o registro do formal de partilha.

Além de citar vários precedentes do STJ, Villas Bôas Cueva mencionou em seu voto doutrina do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, para quem, “embora não se reconheçam, em regra, efeitos para o pactum donando no direito brasileiro, tem sido atribuída eficácia ao compromisso de doação de bens assumido por qualquer dos cônjuges no processo de separação do casal”.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.

Veja também;

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Na foto da esquerda para direita; Corretor Marcelo Gil,
Meilin Neves e o Dr. Frederico Gracia.

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sexta-feira, 11 de novembro de 2016

Aluguel residencial com aniversário em novembro subirá 8,78%

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01278

O aluguel residencial em andamento poderá sofrer reajuste de 8,78% em novembro. Esse percentual compreende o período entre novembro de 2015 a outubro de 2016 (12 meses) e deve ser aplicado aos contratos de locação residencial com aniversário em novembro e cláusula de reajuste pelo IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado, da Fundação Getúlio Vargas), ou seja, a maioria dos aluguéis do mercado. A variação no mês de outubro foi de 0,16%.

Para facilitar o cálculo do novo aluguel, o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo divulgou o fator de atualização que, neste caso, é de 1,0878.

Por exemplo: para atualizar um aluguel de R$ 1.600,00 em vigor até outubro de 2016, multiplica-se R$ 1.600,00 por 1,0878. O resultado, R$ 1.740,48, corresponde ao novo valor de aluguel, a ser pago no final do mês de novembro ou início de dezembro.

Fatores de Reajustes de aluguel

Contrato com aniversário em setembro/16 e pagamento em outubro/16: 1,1149

Contrato com aniversário em outubro/16 e pagamento em novembro/16: 1,1066

Contrato com aniversário em novembro/16 e pagamento em dezembro/16: 1,0878

Veja também;

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

Fonte: Secovi - SP.

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quarta-feira, 9 de novembro de 2016

Dica: Particulares podem discutir posse de imóvel localizado em área pública decide o STJ

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01277

Aos particulares que ocupam terras públicas sem destinação específica é permitido o pedido judicial de proteção possessória. A possibilidade não retira o bem do patrimônio do Estado, mas reconhece a posse do particular, que garante a função social da propriedade e cristaliza valores constitucionais como a dignidade da pessoa humana, o direito à moradia e o aproveitamento do solo.

O entendimento foi firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso em ação de reintegração de posse entre dois particulares que disputam imóvel pertencente ao Distrito Federal. De forma unânime, o colegiado negou provimento ao recurso do ente público e manteve acórdão que determinou novo julgamento em primeira instância, após a abertura da fase de produção de provas.

A discussão original foi travada em ação de reintegração de posse entre dois particulares por área rural no DF. O autor alegou que, após 20 anos de posse no imóvel, foi surpreendido por invasão e parcelamento de metade da área pelo réu.

Ainda na primeira instância, o Distrito Federal ingressou na ação como interveniente anômalo, conforme definido no artigo 5º da Lei 9.469/97, alegando ter havido parcelamento irregular do solo.

Possibilidade jurídica

O juiz considerou improcedente o pedido de reintegração por entender que, como a área discutida nos autos estava situada em terra pública, não havia direito de posse a ser defendido pelos dois particulares.

A sentença foi cassada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF). Após confirmar a possibilidade jurídica do pedido de disputa possessória por particulares em imóveis do poder público, os desembargadores entenderam haver necessidade da produção de prova oral e pericial para determinação da posse.

Com a modificação do julgamento na segunda instância, o Distrito Federal apresentou recurso especial ao STJ. Alegou ser impossível ao particular o pedido de proteção possessória sobre imóvel de natureza pública, pois ele, nesses casos, possui mera detenção do bem, não havendo possibilidade do cumprimento dos pressupostos estabelecidos pelo Código de Processo Civil de 1973.

Possuidores

O relator do caso na Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão, esclareceu inicialmente que, segundo o artigo 1.196 do Código Civil, considera-se possuidor aquele que tem de fato o exercício, de forma plena ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Salomão também lembrou a importância de diferenciar os casos em que pessoas invadem imóvel público e posteriormente almejam proteção possessória e os litígios em que, como no recurso analisado, são levantadas questões possessórias entre particulares por imóvel situado em terras públicas.

O ministro destacou que as turmas de direito privado do STJ costumavam caracterizar o ocupante de bem público como mero detentor do imóvel, sem legitimidade para pleitear proteção possessória ou indenização por benfeitorias realizadas.

Todavia, Salomão enfatizou a recente evolução de posicionamento dos colegiados do tribunal no sentido de que, “dependendo do caso, é possível a discussão possessória em bens dessa natureza por particulares, devendo a questão ser interpretada à luz da nova realidade social”.

A evolução de entendimento leva em conta o conceito de bens públicos dominicais, definidos pelo Código Civil como aqueles que, apesar de fazerem parte do acervo estatal, encontram-se desafetados, sem destinação especial e sem finalidade pública. Em imóveis desse tipo, o particular exerce poder fático sobre o bem e lhe garante sua função social, podendo propor interditos possessórios contra terceiros que venham a ameaçar ou violar sua posse.

Aproveitamento concreto

“Em suma, não haverá alteração na titularidade dominial do bem, que continuará nas mãos do Estado, mantendo sua natureza pública. No entanto, na contenda entre particulares, reconhecida no meio social como a manifestação e exteriorização do poder fático e duradouro sobre a coisa, a relação será eminentemente possessória e, por conseguinte, nos bens do patrimônio disponível do Estado, despojados de destinação pública, será plenamente possível — ainda que de forma precária —, a proteção possessória pelos ocupantes da terra pública que venham a lhe dar função social”, resumiu o relator.

No voto, que foi acompanhado de forma unânime pelo colegiado, Salomão também destacou que a posse deve ser analisada de forma autônoma em relação à propriedade, por ser fenômeno de relevante densidade social.

Para o ministro, a posse deve expressar o aproveitamento concreto e efetivo do bem para o alcance do interesse existencial, “tendo como vetor de ponderação a dignidade da pessoa humana, sendo o acesso à posse um instrumento de redução de desigualdades sociais e justiça distributiva”.

Consulta ao processo de referência: REsp 1296964

Veja também;

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Da esquerda para direita; Rachel Melo, Valter Santos,
Marcelo Gil, o Prefeito de Santos Alexandre Barbosa,
e Armando Ferreira, na Unisantos.

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segunda-feira, 7 de novembro de 2016

Exploração por invasores de terra não justifica indenização em separado da cobertura vegetal decide o STJ

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01276

A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou, por maioria, um pedido de indenização em separado da cobertura vegetal de uma área desapropriada para reforma agrária.

De acordo com o ministro Sérgio Kukina, cujo voto foi acompanhado pela maioria do colegiado, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que a indenização é paga aos proprietários em valor global do terreno, salvo nas hipóteses em que ficar comprovada a efetiva e lícita exploração econômica da cobertura vegetal.

A indenização em separado, segundo o ministro, ocorre quando já existe atividade econômica em curso na área desapropriada, e não mera possibilidade de exploração.

Justa indenização

No caso analisado, o relator original do processo, ministro Napoleão Nunes Maia Filho, julgou procedente a tese apresentada pelos proprietários, de que as peculiaridades do caso seriam suficientes para afastar a jurisprudência do STJ.

Para o ministro, a indenização em separado da cobertura vegetal seria uma forma de garantir a “justa indenização no processo judicial expropriatório”, já que os proprietários teriam prejuízo com a ocupação de terceiros e, consequentemente, com uma avaliação inferior ao potencial da propriedade.

No recurso, os proprietários alegaram que posseiros invasores exploravam economicamente a cobertura vegetal do terreno, o que revelaria seu potencial de exploração econômica. O relator votou no sentido de permitir um novo laudo para a indenização em separado, contemplando o valor agregado que poderia ser obtido caso os donos da área a explorassem economicamente.

Falta de comprovação

No entanto, na visão do ministro Sérgio Kukina, os recorrentes não conseguiram comprovar a existência de projeto para a exploração da cobertura florística, devidamente autorizado pelos órgãos ambientais competentes, a justificar a indenização em separado.

“Não pode a parte expropriada almejar a avaliação em separado, louvando-se, para isso, no argumento de que invasores da área expropriada vinham tirando proveito econômico de sua floresta, haja vista que tal exploração, se efetivamente ocorrida, deu-se à margem da legalidade, não se podendo, nesse contexto, encontrar pretexto para a almejada indenização em separado da cobertura vegetal”, afirmou o ministro.

O magistrado destacou que os recorrentes não demonstraram viabilidade ou existência de projeto próprio para exploração econômica do terreno, sendo inviável acolher sua pretensão, que modificaria de forma substancial o valor a ser pago a título de indenização.

Enriquecimento indevido

Sérgio Kukina destacou ainda que decisões da Primeira Seção do STJ já consolidaram o entendimento de que a indenização em separado baseada apenas em potencial de exploração pode ensejar o enriquecimento indevido do indenizado, já que se trata de um pagamento baseado em situação hipotética.

Segundo o ministro, não havendo uma atividade de exploração devidamente autorizada, o entendimento é que a indenização deve ser feita de forma global, com base nos laudos técnicos de avaliação do terreno.

Consulta ao processo de referência: REsp 1563147

Veja também;

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Corretor Marcelo Gil recebendo certificado do
Presidente do CRECI-SP, Augusto Viana Neto, em 24.10.2016

Contato : (11) 97175.2197, (13) 99747.1006, (15) 98120.4309 /// E-mail : marcelo.gil@r7.com

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quinta-feira, 3 de novembro de 2016

Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado em conflito de condomínio contra empresa

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01275

Para os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio.

No caso analisado pelo STJ, um condomínio questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade.

Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.

Conceito amplo

Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla. Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários.

Uma interpretação diversa, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato.

O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido. “Ora, se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico”, explicou.

Sanseverino ressaltou que o CDC ampliou o conceito básico de consumidor para abranger a coletividade, ainda que composta de sujeitos indetermináveis.

Ônus excessivo

Ao acolher o recurso do condomínio e determinar a inversão do ônus da prova quanto à demonstração da destinação integral da alienação do imóvel, os ministros destacaram que tal procedimento seria inviável para o condomínio, por envolver sigilo bancário e acesso a documentação de difícil acesso.

“Esse ônus mostra-se excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada plenas condições de demonstrar ter utilizado integralmente o produto da operação de crédito na edificação em questão”, argumentou o relator em seu voto.

Segundo os ministros da turma, mesmo que não fosse aplicado o CDC ao caso, a jurisprudência firmada no STJ possibilita a inversão do ônus da prova em casos como o analisado. O relator disse que o novo Código de Processo Civil ratificou a posição do tribunal e já prevê de forma expressa que o juiz pode determinar a inversão do ônus, dependendo das particularidades do caso.

Trata-se da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no artigo 373, parágrafo 1º, do novo CPC.

Consulta ao processo de referência: REsp 1560728

Veja também;

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Corretor Marcelo Gil recebendo certificado do
Presidente do CRECI-SP, Augusto Viana Neto, em 24.10.2016

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Dica: STJ decide que o artigo 1.301 do Código Civil que proíbe a construção de janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno vizinho “não pode ser flexibilizada”

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01274

Os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiram que a regra do Código Civil (artigo 1.301) que proíbe a construção de janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno vizinho não pode ser flexibilizada.

Para os magistrados, a regra é objetiva, e o legislador não deixou margem para discutir se a construção das janelas trouxe ou não prejuízos ao vizinho.

O relator do recurso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que “a construção das janelas em desacordo com a lei é suficiente para configurar a ofensa, não sendo necessário a aferição de elementos subjetivos para provar que o vizinho sofreu prejuízo”.

No caso analisado, o proprietário de um imóvel construiu um pavimento superior em sua residência, com janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno vizinho.

Demolição

A sentença determinou a demolição do pavimento em desacordo com a lei local, que previa construções de apenas um andar na região. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu provimento ao apelo do réu e julgou improcedente o pedido de demolição.

O TJSP justificou que a edificação teve todos os alvarás necessários e que não houve prejuízo para o vizinho com a construção das janelas, já que a visão era distorcida e não foi comprovada invasão de privacidade.

Para o ministro Villas Bôas Cueva, “é importante lembrar que a proibição contida no Código Civil não se restringe à visão, já que a norma caracteriza a presunção de devassamento da privacidade do vizinho”.

Evitar conflitos

“Logo, as regras e proibições insertas no capítulo relativo ao direito de construir possuem natureza objetiva e cogente, traduzindo verdadeira presunção de devassamento, que não se limita à visão, englobando outras espécies de invasão (auditiva, olfativa e principalmente física, pois também buscam impedir que objetos caiam ou sejam arremessados de uma propriedade a outra), de modo a evitar conflito entre os vizinhos”, afirmou.

O recurso foi parcialmente acolhido, pois os ministros rejeitaram o pedido de demolição de todo o pavimento. Em parte, a decisão do TJSP que rejeitou a demolição foi embasada em lei local, e neste ponto, segundo o relator, não cabe ao STJ reanalisar a questão.

Com a decisão, o réu terá o prazo de 60 dias para fechar as janelas construídas, sob pena de multa diária.

Consulta ao processo de referência: REsp 1531094

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