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sexta-feira, 7 de junho de 2013

STJ concede indenização para moradora que teve de deixar sua casa por acidente em gasoduto


Imagem meramente ilustrativa


A necessidade de desocupação temporária de uma residência, em razão de acidente ocorrido durante a execução de obras no rodoanel Mário Covas, em São Paulo, caracteriza dano moral, independentemente da comprovação do sofrimento enfrentado pelo morador.

A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso interposto por uma moradora local contra a Petrobras e mais duas empresas que atuaram na obra: a construtora Queiroz Galvão e a concessionária Dersa Desenvolvimento Rodoviário.

O acidente ocorreu quando foram perfuradas as tubulações de gasoduto de propriedade da Petrobras. O vazamento de gás e gasolina ocasionou uma explosão em área próxima, resultando em risco de asfixia para os moradores.

Muitos tiveram de deixar suas casas por três dias, como resultado da nuvem que se formou sobre o local. A Terceira Turma fixou o valor da indenização em R$ 1.500, diante das condições pessoais da moradora que ingressou com recurso, como sua profissão e o período em que ficou afastada de casa.


Aborrecimentos

A sentença condenou as empresas de forma solidária a pagar 40 salários mínimos por danos morais, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), embora reconhecesse a responsabilidade objetiva das empresas, considerou que a descrição genérica e imprecisa dos danos impossibilitava a concessão de indenização. 

O tribunal local afirmou que o acidente causou grandes aborrecimentos e susto às vítimas, mas que esses deveriam ser comprovados em sua dimensão e intensidade para justificar a indenização, pois não houve no caso ofensa a direitos de personalidade, em que o abalo moral poderia ser presumido.

Para o tribunal paulista, não seria possível determinar indenização com base apenas no sofrimento “geral e estereotipado” expresso em dezenas de processos idênticos.


Consequência intrínseca

A Terceira Turma considerou que apenas a necessidade de desocupação do lar já é suficiente para caracterizar o dano moral. De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, não é a dor, advinda de um dano injusto, que comprova a existência de prejuízo moral indenizável, mas a sua causa.

A jurisprudência do STJ conclui pela possibilidade de compensação independentemente da demonstração da dor, traduzindo-se, pois, em consequência intrínseca à própria conduta que injustamente atinja a dignidade do ser humano”, afirmou a ministra.

A conduta excepcional de retirada dos moradores de suas residências, segundo a ministra, foi necessária e eficaz para sua proteção, evitando danos graves. Porém, resultou em dano moral puro, decorrente da angústia da moradora, que se viu obrigada a deixar seu lar às pressas, tomada pela incerteza de que não seria destruído pelo risco de explosão.


Proporcionalidade

"A relação de causalidade, reconhecida pelo acórdão de origem, entre a execução de obras e a perfuração do gasoduto afasta absolutamente a concorrência de ato por parte da recorrente em relação à situação de perigo, impondo a observância da regra expressamente prevista no artigo 1.519 do Código Civil de 1916 (artigo 929 do CC de 2002)”, afirmou a relatora.

O artigo 1.519 diz que “se o dono da coisa, no caso do artigo 160, II, não for culpado do perigo, assistir-lhe-á direto à indenização do prejuízo que sofreu”.

Para fixação do valor da indenização, a Turma levou em consideração a eficácia da ação adotada na prevenção da ocorrência de danos mais graves. A redução do prejuízo, entretanto, não afastou o dano moral reconhecido, mas fundamentou a utilização do critério de proporcionalidade.


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.




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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UniSantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

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quinta-feira, 6 de junho de 2013

Bem de família pode ser penhorado em execução de sentença civil que homologa acordo para a reparação de crime decide o Superior Tribunal de Justiça


Imagem meramente ilustrativa


Na execução de sentença homologatória de acordo celebrado entre as partes no âmbito civil, é possível a penhora de imóvel residencial tido como bem de família, se o executado foi condenado criminalmente pelo mesmo fato. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar recurso em que se alegava a nulidade da penhora de um imóvel, tendo em vista a não inclusão da circunstância na exceção prevista pelo inciso VI do artigo 3º da Lei 8.009/90.

A Quarta Turma entendeu que a influência da condenação penal na esfera civil é caso em que se aplica a exceção prevista no inciso VI do artigo 3º da Lei 8.009, desde que idênticos os fundamentos de fato que embasaram a decisão, mesmo não se tratando de liquidação e execução direta do título estabelecido no âmbito criminal.

A Lei 8.009 instituiu a impenhorabilidade do bem de família como instrumento de tutela do direito de moradia e dispõe a impossibilidade da penhora nos casos de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários ou que nela residam.

O inciso VI do artigo 3º permite a penhora se o imóvel foi adquirido como produto de crime ou para execução de sentença penal que determinou ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.


Lesão corporal

No caso julgado pela Quarta Turma, a penhora foi efetuada para garantia de dívida originária de ação de indenização por infração às normas de trânsito, que resultou em acidente. As partes fizeram acordo quando já havia sentença penal condenatória transitada em julgado, por lesão corporal culposa, que também ensejou a ação civil.

A Quarta Turma entendeu que, na execução ou cumprimento de sentença homologatória de acordo entre as partes, deve ser reconhecida a penhorabilidade se o executado foi condenado criminalmente pelo mesmo fato, caso em que se aplica a exceção prevista no artigo 3º da Lei 8.009.

Segundo o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a impenhorabilidade do bem de família, dada a sua importância social, somente pode ser superada quando houver transgressão à norma penal, com concomitante ofensa à norma civil, resultando, após o trânsito em julgado da sentença criminal condenatória, no dever de ressarcimento do prejuízo causado pela prática do delito.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao analisar o caso, verificou a coexistência das sentenças civil e penal, esta condenando a ré pelo mesmo fato – lesão corporal culposa decorrente de acidente de trânsito. Houve acordo para a reparação dos danos, homologado judicialmente, mas não foi cumprido, e o credor entrou com a execução.


Efeitos extrapenais

A devedora alegou que a circunstância não autorizava a penhora, pois não se tratava de execução de sentença penal, mas de sentença civil, não abrangida pela exceção trazida na lei. A ação penal por lesão culposa não a teria condenado ao pagamento de nenhum valor.

O ministro Salomão observou que a condenação criminal gera efeitos extrapenais, alguns dos quais, por serem genéricos, não precisam ser tratados pelo juiz na sentença. Um desses efeitos genéricos da sentença penal condenatória é a obrigação de o agente reparar o dano causado pelo crime, sem necessidade de que esse dano seja provado na área civil, pois já foi provado no processo criminal. É o que diz o artigo 91 do Código Penal, ao estabelecer que a condenação torna certa a obrigação de indenizar a vítima.

O relator explicou que, como a legislação sobre o bem de família é de natureza excepcional, o inciso VI do artigo 3º não pode ter interpretação extensiva. Além disso, pelo princípio da intervenção mínima, a atuação do direito penal ocorre apenas subsidiariamente, ou seja, quando os demais ramos do direito não forem suficientes para a proteção adequada dos bens jurídicos que assumem maior relevância e que são alvo de ataques mais graves.

“De fato, o caráter protetivo da Lei 8.009 impõe sejam as exceções nela previstas interpretadas estritamente, nesse sentido, a ressalva contida no inciso VI do artigo 3º encarta a execução de sentença penal condenatória – ação civil ex delicto –, não alcançando a sentença civil de indenização, salvo se, verificada a coexistência dos dois tipos, lhes forem comum o fundamento de fato, exatamente o que ocorre nestes autos”, concluiu Salomão.


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.




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quarta-feira, 5 de junho de 2013

Jockey Club de São Paulo consegue na Justiça direito de posse do seu próprio restaurante


Imagem aérea do Jockey Club de São Paulo.


A empresa Charlô Comercial Ltda., responsável pelo restaurante do Jockey Club de São Paulo, terá 30 dias após o trânsito em julgado do acórdão – quando não há mais possibilidade de recurso – para desocupar o espaço no estabelecimento paulista. A decisão é da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A empresa e o clube firmaram em 1997, pelo prazo de 24 meses, instrumento particular de concessão de serviço, execução de obras e sessão de uso para eventos. Desde então, o buffet realiza os serviços de restaurante e camarotes de forma exclusiva, mediante pagamento predeterminado e utilização do nome Jockey em sua marca. O contrato foi renovado algumas vezes, com alteração do critério de pagamento. Ao final do acordo, a empresa tentou sua renovação judicial.

Segundo a Charlô, com reformas, aquisição de equipamentos e nova decoração, ela contribuiu para a valorização do local e a formação de nova clientela, criando um ponto comercial que efetivamente não existia até então.

O pedido foi negado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, por entender que não havia no acordo entre as partes relação locatícia e, principalmente, por não haver o alegado fundo de comércio, que já existia antes do contrato.

Embora o contrato firmado seja semelhante a um contrato de locação, com objeto próprio e remuneração vinculada ao faturamento, não há pacto de garantia locatícia e fica bem determinado que o restaurante e a clientela do clube já existiam quando o negócio jurídico foi assinado.


Prazo para desocupação

Após admitir o agravo de instrumento e transformá-lo em recurso especial, o ministro Og Fernandes, relator da ação, verificou a necessidade de analisar cláusulas contratuais e circunstâncias fáticas, o que contraria as Súmulas 5 e 7 do STJ e impede o seguimento do recurso.

Ainda assim, seguindo o voto do relator, a Turma fixou o prazo de devolução do imóvel. “É entendimento firmado neste Superior Tribunal que, em ação renovatória, é irrelevante que tenha o processo sido extinto por improcedência ou carência de ação, devendo o juízo fixar prazo para a desocupação”, afirmou Og Fernandes, ao determinar o prazo de 30 dias para a devolução do imóvel.


Jockey São Paulo - ao vivo


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.




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segunda-feira, 3 de junho de 2013

Secovi-SP divulga resultados do mercado de imóveis novos em São Paulo no primeiro trimestre


Imagem meramente ilustrativa


O mercado de imóveis novos residenciais em São Paulo apresentou resultados surpreendentes no mês de março de 2013, tanto em vendas quanto em lançamentos. De acordo com o departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, no terceiro mês do ano, foram comercializadas 4.087 unidades, um crescimento de 83,9% em relação aos 2.223 imóveis vendidos em março de 2012.

Os lançamentos, conforme dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), atingiram 2.845 unidades, com aumento equivalente a 80,35% em relação às 1.578 unidades de igual mês do ano passado.

Apesar da maior participação nas vendas de imóveis de 2 dormitórios (1.472 unidades), o segmento de 4 dormitórios mereceu destaque em março, com 947 unidades comercializadas, fato que não ocorria desde setembro de 2010.

Com esses resultados, o mercado imobiliário na cidade de São Paulo fechou primeiro trimestre com 6.862 unidades vendidas e alta de 27,1%, comparado ao total comercializado entre janeiro e março de 2012 (5.400 imóveis).

Em termos de recursos, até março deste ano, as vendas movimentaram R$ 4,48 bilhões, atualizados pelo INCC-DI da Fundação Getúlio Vargas. O total representou variação positiva de 52,8% diante dos R$ 2,93 bilhões do mesmo período de 2012, motivado por maior volume de lançamentos e vendas de unidades de 4 dormitórios.

O indicador Vendas sobre Oferta (VSO) de 12 meses encerrou março em 59,9%, próximo ao índice do terceiro mês de 2012, de 60,1%. De acordo com a Embraesp, o volume lançado entre janeiro e março (5.321 imóveis) foi 43,9% superior ao mesmo intervalo de meses de 2012 (3.697 unidades).


Segmentação

Os imóveis de 2 e 3 dormitórios somaram 4.481 unidades e responderam por 65,3% das vendas do primeiro trimestre. No período, as vendas foram “puxadas” pelo mês de março, com 4.087 unidades e participação de 59,6% do total negociado (6.862 unidades).

O Valor Global de Vendas (VGV) teve predominância do segmento de 4 dormitórios, totalizando R$ 2 bilhões de janeiro a março e uma fatia de 44,7%. Só em março se vendeu R$ 1,72 bilhões (86,2%) do VGV de 4 dormitórios do trimestre. Esse total representou 54,1% do volume monetário de vendas de março, equivalente a 947 unidades escoadas.


Região Metropolitana de São Paulo

As vendas acumuladas no primeiro trimestre na Região Metropolitana de São Paulo somaram 11.496 unidades, com crescimento de 18,5% diante dos 9.703 imóveis residenciais apurados em igual período de 2012.

A capital paulista participou com 59,7% do total vendido e com 67,0% do volume lançado na Grande São Paulo, de 7.938 imóveis no período de janeiro a março deste ano.


Considerações

Conforme citado, a cidade de São Paulo requer anualmente a produção de mais de 30 mil unidades residenciais. O setor imobiliário trabalha para atender essa necessidade, porém, com terrenos comprados há meses e que passaram por processo de licenciamento burocrático e lento.

A principal preocupação consiste na inexistência de reposição de terrenos para propiciar novas unidades para oferta. Em janeiro, foram licenciadas 6,45 mil unidades residenciais, mas o ritmo de aprovação de novos projetos voltou a baixar nos demais meses do trimestre. À lentidão na aprovação de plantas se somam dificuldades ocasionadas por uma legislação urbanística que requer revisão urgente.

Outros complicadores para o mercado, como as contrapartidas, muitas vezes inviabilizam a produção imobiliária ou elevam os custos e, consequentemente, os preços. Apesar do movimento surpreendente de lançamentos e vendas no primeiro trimestre, o Secovi-SP mantém suas projeções de que o mercado imobiliário deverá crescer entre 5% e 10% este ano. que tradicionalmente o mês encerra o período sazonal do início de ano.


Pesquisa Secovi-SP


Fonte: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo.



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sexta-feira, 31 de maio de 2013

STJ decide que independe de prazo certo a extinção de usufruto pelo não uso de imóvel


Imagem meramente ilustrativa


A extinção do usufruto pelo não uso de imóvel pode ocorrer independentemente de prazo certo, sempre que, diante das circunstâncias, 'se verificar o não atendimento dos fins sociais da propriedade'.

A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou provimento a recurso especial interposto por uma usufrutuária de imóvel em Minas Gerais que sofria uma ação de extinção de usufruto movida pela proprietária. Esta alegava que a usufrutuária não estava utilizando o bem sobre o qual tinha direito.

O usufruto é “o direito real em que o proprietário – permanecendo com a posse indireta e com o poder de disposição – transfere a um terceiro as faculdades de usar determinado bem e de retirar-lhe os frutos”. No entanto, em decorrência do não uso do bem, o direito real do usufrutuário torna-se extinto, conforme dispõe artigo 1.410, VIII, do Código Civil (CC).


Extinção do usufruto

O recurso é contra decisão do tribunal de justiça mineiro, que deu provimento à apelação da proprietária do imóvel para extinguir o usufruto. Os desembargadores consideraram que as provas integrantes do processo revelam que a usufrutuária não usava o imóvel há mais de uma década. “Extingue-se o usufruto pelo não uso da coisa pelo prazo de 10 anos”, estabeleceu o acórdão.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, destacou que o artigo 1.228, parágrafo 1º, do CC estabelece que a usufrutuária tem a obrigação de exercer seu direito em consonância com as finalidades social e econômica a que se destina a propriedade. Para assegurar que seja cumprida essa função, o Código Civil de 2002 instituiu o não uso da coisa como causa extintiva do usufruto.


Prazo

A relatora observa que o legislador não estipulou o prazo mínimo a ser observado para a hipótese discutida no recurso, ou seja, o não uso do bem. Contudo, apontou que a doutrina tem se inclinado pela aplicação do prazo de dez anos, baseada na regra geral de prescrição do artigo 205 do Código Civil ou empregando, por analogia, o prazo previsto para extinção de servidões pelo mesmo motivo. Essa posição foi adotada no acórdão recorrido.

No entanto, segundo Nancy Andrighi, não é possível admitir que sejam aplicados prazos prescricionais, devido a dois pontos cruciais. Primeiro porque a norma do Código Civil de 1916, que previa a extinção do usufruto pela prescrição, não foi reeditada pelo Código atual, encontrando-se, portanto, revogada. Segundo porque o usufruto – direito real – não prescreve.

A relatora entende que “a ausência de prazo específico, nesse contexto, deve ser interpretada como opção deliberada do legislador, e não como lacuna da lei”.


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.




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quarta-feira, 29 de maio de 2013

Georreferenciamento é obrigatório para o usucapião de imóvel rural decide o STJ





O imóvel rural objeto de ação de usucapião deve ser identificado mediante apresentação de memorial descritivo que contenha as coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites.

Com essa decisão, a Terceira Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recurso relatado pela ministra Nancy Andrighi, acolheu pedido do Ministério Público do Rio Grande do Sul e determinou que os autores de uma ação de usucapião de imóvel rural apresentem o memorial descritivo georreferenciado da área no juízo de primeiro grau. O Tribunal de Justiça do estado havia indeferido o pedido formulado pelo MP.

Segundo a relatora, o princípio registral da especialidade impõe que o bem imóvel, para efeito de registro público, seja plenamente identificado a partir de indicações precisas de suas características, confrontações, localização e área, sendo essa individualização necessária para conferir segurança às relações judiciais e obrigatória para efetivação de registro em qualquer situação de transferência de imóvel rural, conforme previsto no parágrafo 4º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos (LRP).


Exigências

Em seu voto, a ministra também ressaltou que o parágrafo 3º do mesmo artigo estipula que "nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais".

Destacou, ainda, o Decreto 5.570/2005, que regulamentou a Lei 10.267/2001 e que estabelece, em seu artigo 2º, que a identificação georreferenciada do imóvel rural, nas ações ajuizadas a partir de sua publicação, como é o caso dos autos, constitui exigência imediata, qualquer que seja a dimensão da área. 


Informações precisas

Para a relatora, todas essas normas foram editadas com o intuito de especificar o conteúdo e evitar o surgimento de efeitos indesejados decorrentes de descrições imobiliárias vagas e imprecisas. Por isso, a norma do artigo 225 da mesma lei determina que, em processos judicias, os juízes façam com que "as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis".

“Dessa forma, conclui-se que, tratando-se de processos que versam acerca de imóveis rurais, a apresentação de sua descrição georreferenciada, por meio de memorial descritivo, ostenta caráter obrigatório, constituindo imposição legal relacionada à necessidade de perfeita individualização do bem”, ressaltou a ministra.

Citando doutrina de Humberto Theodoro Júnior, que trata especificamente do procedimento relativo à ação de usucapião, Nancy Andrighi reiterou que a completa e perfeita descrição do imóvel é necessária não só para efeitos práticos do exercício do direito de propriedade, mas principalmente para atender aos pressupostos registrais.

Segundo a ministra, não resta dúvida de que o caso julgado se amolda à hipótese de incidência do artigo 225, parágrafo 3º, da LRP, ou seja, "autos judiciais que versam sobre imóveis rurais". Assim, constatado que o acórdão recorrido afastou a exigência imposta pela lei, a Turma seguiu o voto da relatora para reformar a decisão do tribunal gaúcho e determinar a obrigatoriedade da apresentação de memorial georreferenciado no juízo de primeiro grau.


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.




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STJ amplia o conceito de entidade familiar para a proteção do bem de família


Imagem meramente ilustrativa


A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou possível que a impenhorabilidade do bem de família atinja simultaneamente dois imóveis do devedor – aquele onde ele mora com sua esposa e outro no qual vivem as filhas, nascidas de relação extraconjugal.

O recurso julgado foi interposto pelo Ministério Público de Minas Gerais contra decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que, por maioria, decidiu que a garantia legal da impenhorabilidade só poderia recair sobre um único imóvel, onde o devedor residisse com sua família.


Dois imóveis

No caso, o devedor, ao ser intimado da penhora, alegou que o imóvel em que vivia era bem de família e indicou, em substituição, um segundo imóvel. Após a substituição do bem penhorado, o devedor alegou que este também era impenhorável por se tratar igualmente de bem de família. Disse que neste segundo imóvel residiam suas duas filhas e a mãe delas.

Como a Justiça não reconheceu a condição de bem de família do segundo imóvel, a mãe, representando as filhas, ofereceu embargos de terceiros para desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel em que residiam. Dessa vez, a pretensão teve êxito, e a penhora foi afastada na primeira instância, mas o TJMG reformou a decisão.

Por maioria de votos, o TJMG decidiu que a relação concubinária do devedor não poderia ser considerada entidade familiar, nos termos da legislação em vigor.


Direito à moradia

A Terceira Turma do STJ reformou esse entendimento, considerando que a impenhorabilidade do bem de família visa resguardar não somente o casal, mas o sentido amplo de entidade familiar. Assim, no caso de separação dos membros da família, como na hipótese, a entidade familiar, para efeitos de impenhorabilidade de bem, não se extingue, ao revés, surge em duplicidade: uma composta pelos cônjuges, e outra composta pelas filhas de um deles.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, disse que o reconhecimento da união estável como entidade familiar pela Constituição trouxe “importante distinção entre relações livres e relações adulterinas”, mas essa distinção não interfere na solução do caso analisado, pois o que está em questão é a impenhorabilidade do imóvel onde as filhas residem. Afinal, lembrou o ministro, a Constituição estabelece que os filhos, nascidos dentro ou fora do casamento, assim como os adotados, têm os mesmos direitos. 


Segundo o relator, a jurisprudência do STJ vem há tempos entendendo que a impenhorabilidade prevista na Lei 8.009 não se destina a proteger a família em sentido estrito, mas, sim, a resguardar o direito fundamental à moradia, com base no princípio da dignidade da pessoa humana.


Famílias diversas

“Firme em tal pensamento, esta Corte passou a abrigar também o imóvel de viúva sem filhos, de irmãos solteiros e até de pessoas separadas judicialmente, permitindo, neste caso, a pluralidade de bens protegidos pela Lei 8.009. O conceito de entidade familiar deve ser entendido à luz das alterações sociais que atingiram o direito de família. Somente assim é que poderá haver sentido real na aplicação da Lei 8.009”. afirmou o relator.

Isso porque, explicou Villas Bôas Cueva, o intuito da norma não é proteger o devedor contra suas dívidas, tornando seus bens impenhoráveis, mas garantir a proteção da entidade familiar no seu conceito mais amplo.


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Processo de referência protegido pelo segredo de Justiça.



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segunda-feira, 27 de maio de 2013

Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria


Imagem meramente ilustrativa


Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.


Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.


Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).


Seguro habitacional

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.


Lei nº 8.004 de 14 de março de 1990

Lei nº 10.150 de 21 de dezembro de 2000


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.




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sexta-feira, 24 de maio de 2013

STJ reconhece a competência da Justiça estadual para decidir sobre reintegração de Pinheirinho


Foto do conflito entre a PM-SP e moradores do Pinheirinho


Cabe ao juízo da 6ª Vara Cível de São José dos Campos (SP) julgar todas as questões relacionadas à reintegração de posse da área conhecida como Pinheirinho. A decisão, da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi tomada em julgamento realizado nesta quarta-feira (22).

A questão foi tratada em um conflito de competência apresentado pela União, questionando qual o juízo competente para analisar o caso: a Justiça estadual, que determinou a reintegração, ou a Justiça Federal, que concedeu liminares para impedir a desocupação da área.

O relator do conflito, ministro Antonio Carlos Ferreira, observou que a ação possessória foi ajuizada na Justiça estadual, sendo que a União não é parte na demanda. Ele explicou que não existe hierarquia entre os ramos do Poder Judiciário, de forma que não é possível que a Justiça Federal revogue uma decisão tomada pelo Judiciário estadual.

O ministro Antonio Carlos acrescentou que, se a União tiver interesse na demanda, cabe a ela manifestá-lo nos próprios autos da ação que tramita na Justiça estadual, requerendo sua remessa para o âmbito federal, onde será apreciada a existência desse interesse, conforme prevê a Súmula 150 do STJ. Além disso, não é possível ajuizar nova ação na Justiça Federal para impedir o cumprimento de liminar oriunda da Justiça estadual.


Reintegração

O caso trata da polêmica reintegração de posse da área conhecida como Pinheirinho, localizada em São José dos Campos, pertencente à massa falida da empresa Selecta Comércio e Indústria S/A. Por mais de oito anos, o local abrigou aproximadamente 1.700 famílias, totalizando cerca de 7.500 pessoas. O caso teve ampla repercussão, com acirrados debates na sociedade, conforme lembrou o relator.

O cumprimento da ordem judicial de reintegração teve início na madrugada do dia 22 de janeiro de 2012, um domingo. O conflito de competência foi protocolado no STJ às 15h10 do mesmo dia, enquanto a reintegração estava em andamento. A liminar foi negada pelo então presidente do STJ, ministro Ari Pargendler, fixando como responsável pelas medidas de urgência o juízo estadual.

No momento da desocupação do imóvel havia duas ordens judiciais opostas, uma da Justiça estadual, determinando a reintegração, e outra do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, mandando suspendê-la. No julgamento do conflito, a Segunda Seção analisou qual dessas decisões é válida, e declarou a competência do juízo estadual.


Batalha jurídica

A possessória tramita na Justiça estadual desde 2004. Nessa demanda, após sucessivas concessões e revogações da liminar, foi determinada a efetiva reintegração de posse.

No dia 17 de janeiro de 2012, antes da operação de reintegração, a Associação Democrática por Moradia e Direitos Sociais ajuizou perante o juízo federal da 3ª Vara de São José dos Campos uma ação cautelar requerendo concessão de liminar para impedir o cumprimento da reintegração. Alegou haver interesse jurídico da União na causa.

No mesmo dia, a liminar foi concedida por uma juíza federal substituta. Contudo, também na mesma data, a decisão foi reconsiderada pelo juiz federal titular da 3ª Vara Federal de São José dos Campos. Para ele, não havia interesse da União. Os autos, então, foram remetidos à Justiça estadual, para o juízo que havia ordenado a reintegração.

Houve agravo de instrumento contra essa decisão e o desembargador federal relator concedeu antecipação de tutela para restabelecer a liminar que impedia a reintegração. Daí o conflito de competência, suscitado pela União perante o STJ.

Na mesma sessão, os ministros julgaram conflito de competência idêntico, suscitado pelo Ministério Público Federal. Esse conflito não foi conhecido por ocorrência de litispendência – existência de duas demandas envolvendo as mesmas circunstâncias, litígio, pedido e órgãos da Justiça.

A Seção acolheu o entendimento do ministro Antonio Carlos, também relator do caso, segundo o qual, embora não se trate do mesmo suscitante, os dois conflitos foram suscitados por legitimados concorrentes, não se admitindo duas demandas para debater a mesma situação.


Fonte: Superior Tribunal de Justiça.




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