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A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) restabeleceu a validade da venda direta de um imóvel da Caixa Econômica Federal (CEF) feita à Perugia Empreendimentos Imobiliários. A área localiza-se no Rio de Janeiro e foi vendida ao comprador que ofereceu a primeira proposta depois que a licitação não teve interessados (licitação deserta).
Posteriormente, uma segunda empresa, a Alcastle Imobiliária, fez proposta mais vantajosa para a CEF, parcelando o pagamento em período menor (36 vezes) que o da proposta vencedora (60 vezes). Como o negócio com a Perugia foi mantido pela CEF, a Alcastle ajuizou ação contra a empresa pública e a empresa compradora e seus sócios, para obter a anulação da escritura de promessa de compra e venda firmada entre eles, alegando que teria havido ofensa ao princípio da publicidade na licitação, e pedindo a adjudicação do imóvel.
A sentença julgou parcialmente procedente a ação, para anular o negócio por supostos vícios ocorridos na licitação, cuja frustração deu origem à venda direta. No entanto, considerou impossível adjudicar o imóvel à Alcastle. De acordo com a sentença, caberia à própria administração, “em juízo discricionário, avaliar se convém ao interesse público celebrar o contrato” com a segunda proponente.
PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA
O Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) manteve a sentença. A empresa Perugia recorreu ao STJ, alegando ofensa ao princípio da congruência, porque teria ocorrido julgamento de causa diversa da que foi originalmente submetida ao juízo, tendo em vista que a pretensão da Alcastle era a adjudicação do imóvel em seu favor. De acordo com a Perugia, a declaração da nulidade do contrato de compra e venda e da licitação não fazia parte do pedido nem da causa de pedir.
Ao julgar o recurso, o relator, ministro Benedito Gonçalves, afirmou que a venda direta não se submete à regra constante na Lei de Licitações relativamente à proposta mais vantajosa. Para o ministro, em se tratando de venda direta, não há concorrência entre participantes. Ele citou que são requisitos para a venda direta a deserção da licitação anterior, a impossibilidade de repetição da licitação e o respeito às condições previamente estabelecidas.
O relator ainda destacou que consta dos autos que a manutenção do imóvel gera para a CEF custos mensais de R$ 6.800 (com IPTU) e R$ 36.980 (com segurança), além de haver risco de invasão das terras.
INSTRUMENTALIDDE DAS FORMAS
Assim, concluiu o ministro, em atenção à garantia constitucional da razoável duração do processo, bem como ao princípio da economia processual, não seria pertinente a anulação do processo, que já dura mais de dez anos, pois, certamente, causaria ainda maiores prejuízos às partes, especialmente considerando que já houve pagamento de mais da metade do valor contratado.
Segundo o princípio da instrumentalidade das formas, o julgador não deverá pronunciar a nulidade, nem mandar repetir o ato nulo, quando puder decidir o mérito a favor da parte a quem aproveita a nulidade. O voto do relator foi no sentido de atender ao recurso da Perugia e julgar improcedente a ação da Alcastle. Acompanharam esse entendimento os ministros Arnaldo Esteves Lima e Napoleão Nunes Maia Filho.
Ficaram parcialmente vencidos os ministros Ari Pargendler e Sérgio Kukina. O primeiro, entendendo ser nula a sentença, votou pelo retorno dos autos à primeira instância para o reexame da matéria; o segundo encontrou violação ao artigo 535 do Código de Processo Civil e votou pelo retorno dos autos ao TRF2 para rejulgamento dos embargos de declaração interpostos pela Perugia.
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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Graduado em Gestão Ambiental pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UniSantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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