MARCELO GiL ALVAREZ

Fonte: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo.

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

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Marcelo Gil é Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça, pela Universidade Católica de Santos. Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ. Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais - PNC, do Ministério do Meio Ambiente. Inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região e no Conselho Regional de Administração de São Paulo. Graduado pela Universidade Católica de Santos, com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI-SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula. Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança - BRASLIDER, no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente". Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI. Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - PROTESTE. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - URBAN GATEWAY. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

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quarta-feira, 17 de junho de 2015

Virada Cultural homenageia Portugal com atrações no Parque do Ibirapuera em São Paulo

Imagem de divulgação / Consulado Geral de Portugal

Tópico 1061

Durante o próximo fim de semana, dias 20 e 21 de Junho, dezenas de eventos artísticos, literários e gastronómicos poderão ser desfrutadas durante a mostra EXPERIMENTA PORTUGAL, no Parque Ibirapuera.

O EXPERIMENTA PORTUGAL faz parte da programação oficial da Virada Cultural de São Paulo-2015 que, numa parceria inédita entre o Consulado Geral de Portugal em São Paulo e a Prefeitura de São Paulo, fez de Portugal o seu primeiro país homenageado.

O evento celebra o “Dia de Portugal, de Camões e das Comunidades Portuguesas”, proporcionando aos visitantes do Parque do Ibirapuera e do Pavilhão das Culturas Brasileiras a chance de experimentar a diversidade e modernidade da cultura portuguesa, incluindo o turismo e as novas tecnologias.

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Veja também;

Fonte: Consulado Geral de Portugal.

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

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Benfeitorias em imóvel não devem ser consideradas em ação revisional de aluguel decide o STJ

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 1060

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, por maioria, que em ação revisional de aluguel, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor. Acessões são benfeitorias como obras novas ou aumento da área edificada, que se incorporam ao imóvel.

“A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, afirmou o relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira.

O recurso foi interposto pelos proprietários do imóvel para modificar decisão que fixou em R$ 72.765,20 o valor do aluguel de imóvel locado por um hospital de Brasília. Os locadores queriam aumentar o valor de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00, devido às acessões realizadas pelos locatários.

Contrato vintenário

O contrato entre as partes foi celebrado por 20 anos, com vencimento para 1º de abril de 2028. Em abril de 2011, o hospital propôs ação revisional do aluguel, tendo em vista que os proprietários do imóvel queriam incluir no cálculo da prestação locatícia o valor da área construída pelos próprios locatários.

Tanto a sentença quanto a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) fixaram o novo valor no patamar sugerido pelo hospital, entendendo que “a revisão do valor do aluguel deve considerar o imóvel no momento em que se deu o contrato de locação, sob pena de enriquecimento indevido dos locadores”.

Preço de mercado

Em seu voto, o ministro Antonio Carlos destacou que a ação revisional não modifica nada além do próprio valor do aluguel, para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, restabelecendo o equilíbrio contratual.

Segundo ele, no caso, a acessão realizada não causou dano algum ao locador nem desequilibrou economicamente o contrato. “Inexiste razão, portanto, para que a locadora busque majorar o aluguel com base em uma acessão que nem mesmo indenizou. Tal ocorrerá, em tese, apenas ao término do contrato de locação”, disse o ministro.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Consulta ao processo de referência: REsp 1411420.

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STJ reforma acórdão que autorizou assembleia de condomínio abaixo do quórum

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 1059

Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que havia admitido a convocação de assembleia extraordinária, com qualquer número de condôminos presentes, para deliberar sobre vagas de garagem.

Proprietários de unidades comerciais moveram ação contra um condomínio para que fosse feita a demarcação das vagas e disciplinada sua utilização, alegando que elas vinham sendo usadas de forma indiscriminada.

A sentença deu prazo de 120 dias para que o condomínio deliberasse sobre o assunto mediante convocação de assembleia extraordinária com qualquer número de condôminos presentes. O TJRJ confirmou a decisão.

O acórdão destacou que, embora a convenção do condomínio previsse a necessidade de quórum especial para a realização de assembleia extraordinária, o exercício do direito de propriedade dos autores da ação não poderia ficar condicionado a essa exigência. Para o tribunal estadual, o quórum especial poderia não ser atingido nunca, o que impediria de forma permanente o exercício daquele direito.

Autonomia privada

No STJ, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu pela reforma do acórdão. Ele citou o artigo 1.333 do Código Civil e os artigos 9º e 18 da Lei 4.591, que tratam da observância compulsória da convenção.

Segundo Salomão, “a força normativa da convenção condominial é evidenciada pelo fato de que, mesmo que ostente norma contrária à lei, não é dado ao condômino eximir-se de sua aplicação. Nessa hipótese, seria necessário o condômino recorrer ao Poder Judiciário para pedir a anulação da norma", explicou o ministro.

Para a Quarta Turma, a admissão de quórum diferente do previsto na convenção resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido.

Além disso, Salomão assinalou que os proprietários compraram as unidades sob as condições estabelecidas na convenção do condomínio, “ou seja, com as vagas de estacionamento integrando a área de uso comum e sem nenhuma individualização”.

Por isso, segundo ele, a negativa do condomínio em implementar a demarcação das vagas, ao contrário do que afirmou o TJRJ, “não importa restrição alguma ao direito de propriedade, mas sim a preservação do status quo, com amparo legal no artigo 1.348 do Código Civil”.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Consulta ao processo de referência: REsp 1177591.

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segunda-feira, 15 de junho de 2015

7ª edição do Universo TOTVS contará com a participação da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 1058

A 7ª edição do Universo Totvs está chegando. O evento ocorrerá no dia 16 de junho, das 8 horas às 20 horas. Com parceria firmada entre a Escriba e a Totvs, foi preparada uma programação específica para os cartórios.

O presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, Flauzilino Araújo dos Santos, participará do evento ministrando a palestra “Registro Eletrônico: Quebrando Paradigmas e Definindo Estratégias”, que terá início às 11 horas.

Além disso, será apresentada uma plataforma inovadora para gestão de cartórios com Indicadores, GED e Dashboards. Para mais informações, acesse: fluig.com.

Os Registradores de Imóveis e seus funcionários podem fazer as inscrições pelo e-mail: joelson.sell@escriba.com.br

O encontro será no espaço do Expo Center Norte. A expectativa é de lançamentos inovadores, demonstrações de soluções e especialistas de mercado que abordarão tendências e novidades para diversos segmentos focados no aumento da produtividade e melhoria na gestão das empresas.

A Escriba atua no segmento desde 1990. Ao longo dos anos a empresa vem ganhando espaço no mercado, principalmente no conhecimento e atendimento da legislação brasileira, com sistemas completos e ágeis. As soluções Escriba buscam contribuir para informatização, agilidade, segurança e excelência dos serviços prestados.

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Fonte: Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo.

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quinta-feira, 11 de junho de 2015

Cônjuge sobrevivente é herdeiro necessário, qualquer que seja o regime de bens do casamento decide o STJ

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Tópico 1057

O cônjuge sobrevivente é herdeiro necessário, qualquer que seja o regime de bens do casamento, e se este for o da separação convencional, ele concorrerá com os descendentes à herança do falecido.

O entendimento é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao rejeitar recurso contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia reconhecido o direito de uma viúva à herança do falecido.

Segundo o tribunal estadual, "a viúva não foi casada com o autor da herança pelo regime da separação obrigatória, assim não se aplica a ela a exceção legal que impede certas pessoas de sucederem na condição de herdeiro necessário". No recurso ao STJ, uma filha do falecido sustentou que a viúva não seria herdeira necessária.

O relator, ministro Moura Ribeiro, que ficou vencido, votou para dar provimento ao recurso, pois em sua opinião “não remanesce, para o cônjuge casado mediante separação de bens, direito à meação, tampouco à concorrência sucessória, respeitando-se o regime de bens estipulado, que obriga as partes na vida e na morte”.

Sempre necessário

O ministro João Otávio de Noronha, cujo entendimento foi acompanhado pela maioria da seção, explicou que o legislador construiu sistemas distintos para a partilha de bens por morte e para a separação em vida por divórcio.

Noronha afirmou que, conforme preconiza o artigo 1.845 do Código Civil, o cônjuge será sempre herdeiro necessário, independentemente do regime de bens adotado pelo casal. De acordo com ele, no regime de separação convencional de bens, o cônjuge concorre com os descendentes do falecido, conforme entendimento da Terceira Turma nos Recursos Especiais 1.430.763 e 1.346.324.

Segundo o ministro, no artigo 1.829 do CC estão descritas as situações em que o herdeiro necessário cônjuge concorre com o herdeiro necessário descendente. “Aí sim, a lei estabelece que, a depender do regime de bens adotado, tais herdeiros necessários concorrem ou não entre si aos bens da herança”. Entretanto, a condição de herdeiro necessário do cônjuge não fica afastada pela lei nos casos em que não admite a concorrência, “simplesmente atribui ao descendente primazia na ordem da vocação hereditária”, explicou.

Sem amparo

Para Noronha, se a lei fez algumas ressalvas quanto ao direito de herdar nos casos em que o regime de casamento é a comunhão universal ou parcial, ou a separação obrigatória, “não fez nenhuma quando o regime escolhido for o de separação de bens não obrigatória”.

Nessa hipótese, acrescentou, “o cônjuge casado sob tal regime – bem como sob comunhão parcial na qual não haja bens comuns – é exatamente aquele que a lei buscou proteger, pois, em tese, ele ficaria sem quaisquer bens, sem amparo, já que, segundo a regra anterior, além de não herdar (em razão da presença de descendentes), ainda não haveria bens a partilhar”.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Consulta ao processo de referência: REsp 1382170.

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quarta-feira, 10 de junho de 2015

Dica: Imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação e hipotecado não pode ser objeto de usucapião decide o STJ

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Tópico 1056

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não é possível reconhecer direito a usucapião de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e transferido por contrato de gaveta a terceiros que tinham pleno conhecimento da existência de hipoteca.

Ao votar pela rejeição de recurso interposto contra a Caixa Econômica Federal (CEF), o ministro Villas Bôas Cueva, relator, afirmou que a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, por ser incompatível com o animus domini (ânimo de dono), em regra, não ampara o pedido de usucapião.

O imóvel, adquirido inicialmente mediante financiamento e hipotecado em favor do Banco Meridional – que cedeu o crédito à CEF –, foi transferido por contrato de gaveta. Posteriormente, a CEF adjudicou judicialmente o imóvel. Os compradores chegaram a ajuizar ação contra a CEF na tentativa de renegociar o débito do financiamento habitacional.

Finalidade social

Na ação de usucapião, eles alegaram que, a partir da adjudicação do bem, ocorrida havia mais de uma década, caberia à CEF tomar as providências para requerê-lo, mas não o fez, vindo a se configurar a posse sem contestação pelo prazo previsto em lei.

O tribunal de origem negou o direito de usucapião, fundamentando sua posição na posse precária, no caráter público do SFH e na finalidade social do mútuo habitacional, que possibilita a aquisição de moradia a baixo custo pela população.

Para a corte local, “admitir que ocupantes de imóveis financiados por programas habitacionais governamentais possam adquirir esses bens por usucapião prejudica toda a coletividade que depende do retorno dos recursos mutuados ao sistema”. O tribunal também não reconheceu ter havido a posse pacífica.

Condição subjetiva

De acordo com o ministro Villas Bôas Cueva, a usucapião extraordinária exige a comprovação simultânea de todos os elementos caracterizadores do instituto, constantes do artigo 1.238 do Código Civil – especialmente o animus domini, que é a condição subjetiva e abstrata que se refere à intenção de ter a coisa como sua, exteriorizada por atos de verdadeiro dono.

No caso dos autos, o ministro entendeu que a posse não foi exercida com animus domini, pois houve um contrato de gaveta para cessão dos direitos e obrigações do contrato de financiamento. Ficou claro, segundo ele, que os cessionários sabiam que o imóvel havia sido financiado e era hipotecado, “ou seja, havia a ciência do potencial direito dominial de outrem”.

“O artigo 1.238 do CC exige como um dos requisitos da usucapião a existência de posse própria (‘possuir como seu’), o que é incompatível com a presente hipótese, em que a oneração do imóvel por hipoteca, desde a data da aquisição da propriedade, implica a impossibilidade de se entender presente a posse com ânimo de dono. De fato, a existência do gravame sobre o imóvel em sua matrícula evidencia que os recorrentes tinham ciência de que o bem serviu como garantia do crédito mutuado para sua aquisição”, afirmou o relator.

De acordo com o ministro Villas Bôas Cueva, reconhecer o direito à usucapião nessas situações seria premiar o inadimplemento contratual com a aquisição do bem.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Consulta ao processo de referência: REsp 1501272.

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Recurso contra decisão que rejeita impugnação ao registro de loteamento tem natureza administrativa e não ostenta caráter jurisdicional

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Tópico 1055

A impugnação ao registro de loteamento tem natureza administrativa e não ostenta caráter jurisdicional. Por isso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou correta a decisão que recebeu como recurso administrativo, a ser julgado pela corregedoria do Tribunal de Justiça, uma apelação apresentada contra a rejeição de impugnações. O entendimento é da Quarta Turma, que, por maioria, seguiu o voto do relator, ministro Marco Buzzi.

O caso diz respeito a processo administrativo em que a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) pediu ao cartório o registro de um loteamento no Distrito Federal. Particulares apresentaram impugnações, que foram remetidas ao juízo da Vara de Registros Públicos do DF, competente para analisá-los segundo o parágrafo 1º do artigo 19 da Lei 6.766/79.

O juízo rejeitou as impugnações, mas os particulares apelaram. A apelação, no entanto, foi recebida como recurso administrativo. Por conta disso, o Ministério Público, na qualidade de fiscal da lei, recorreu por meio de agravo de instrumento, mas o desembargador relator negou o agravo em decisão individual, confirmando a competência da corregedoria do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) para analisar o recurso dos particulares.

Caráter administrativo

O MP, então, recorreu ao STJ. O relator, ministro Marco Buzzi, afirmou que o caráter eminentemente administrativo do pedido de registro de loteamento urbano, iniciado perante o oficial do cartório, “não muda pelo fato de a impugnação apresentada por terceiros ser decidida no âmbito do Judiciário, que, ao fazê-lo, não exerce atividade típica jurisdicional”.

O ministro lembrou que "o Judiciário, apesar de exercer atividade predominantemente jurisdicional, exerce, de modo atípico e extraordinário, atividades de natureza legislativa e executiva, entre essas atividades excepcionais está a correição e regulação da atividade registral e notarial, de modo a sanear eventuais irregularidades constatadas ou suscitadas, o que se dará por meio de processo administrativo”, explicou Buzzi.

Sendo o caso de procedimento administrativo de registro de loteamento urbano, o juiz se limita a analisar a regularidade e a consonância do pretendido registro com a lei – atividade puramente administrativa, de controle da legalidade do ato registral.

O relator destacou que a própria lei determina que, havendo controvérsia de alta indagação, deve-se remeter o caso à via jurisdicional. Assim, o ministro concluiu que "o juiz competente, referido na lei, ao decidir sobre a impugnação ao registro de loteamento, de modo algum exerce jurisdição, mas sim atividade puramente administrativa de controle de legalidade do ato registral”.

Buzzi ainda acrescentou que a competência é das corregedorias dos tribunais ou do Conselho Superior da Magistratura (a depender do que disponham o regimento interno e a Lei de Organização Judiciária do estado). Acompanharam esse entendimento os ministros Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira.

Divergência

O ministro Luis Felipe Salomão apresentou voto contrário ao do relator e foi acompanhado pelo ministro Raul Araújo. Para o ministro, deveria ser determinada a remessa dos autos ao tribunal competente para que procedesse à análise da apelação, porque o recurso interposto contra a decisão de rejeição das impugnações tem, segundo ele, natureza jurisdicional.

Salomão entende que o incidente de impugnação ao requerimento de registro de loteamento não tem similitude com a fase administrativa do procedimento, a cargo do oficial de registro, em que esse serventuário faz o mero exame de legalidade do memorial e confere os documentos apresentados com o pedido.

Para o ministro, “os feitos de jurisdição voluntária não se confundem com os feitos administrativos em sentido estrito, de modo que o artigo 19, parágrafo 1º, da Lei 6.766, ao determinar o julgamento da impugnação pelo juiz competente, referiu-se ao juiz de direito no exercício de sua função típica”.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Consulta ao processo de referência: REsp 1370524.

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Compradora de imóvel dado em garantia hipotecária consegue pagar prestações em juízo através de ação consignatória

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Tópico 1054

Quando há dúvida sobre quem deve receber determinado pagamento, cabe o ajuizamento de ação consignatória, para que o devedor pague em juízo, sem correr o risco de pagar e não levar.

Foi o que aconteceu com a compradora de um imóvel em Minas Gerais. Ela assinou o contrato de compra e venda e vinha pagando regularmente as prestações, até que a imobiliária deu o imóvel em garantia hipotecária a um engenheiro. Como o negócio entre eles não foi honrado, instaurou-se ação judicial para execução da garantia.

A compradora parou de receber os boletos e, sem saber para quem pagar as prestações, ajuizou ação de consignação em pagamento contra a empresa e o engenheiro.Julgada procedente em primeira instância, a ação foi extinta pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) por falta de interesse de agir da compradora. Para os magistrados de segundo grau, não havia dúvidas de que o pagamento deveria ser feito à imobiliária, conforme previsto no contrato.

Dúvida concreta

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou essa decisão. O relator do recurso da compradora, ministro João Otávio de Noronha, entendeu que havia no caso fundada dúvida sobre a quem efetuar o pagamento.

Para o ministro, a existência da disputa judicial e o comportamento das partes envolvidas lançou dúvida sobre quem poderia receber os valores e entregar o imóvel à recorrente, que se viu sob o risco de pagar as prestações e depois não conseguir a outorga da escritura.

“Assim, para exonerar-se da obrigação sem assumir o risco do pagamento equivocado, a recorrente tinha mesmo que buscar o auxílio do Judiciário, o que demonstra a existência do interesse de agir”, afirmou o ministro.

Ele observou ainda que o TJMG extinguiu a ação consignatória depois de proclamar quem considerava ser o efetivo credor das quantias. “Somente após afirmar que a ele os pagamentos deveriam ter sido realizados, concluiu que a autora não teria interesse de agir. Ocorre que, até o ajuizamento da ação, havia fundada dúvida sobre a quem efetuar o pagamento”, disse Noronha.

Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para declarar a existência do interesse de agir e determinar o retorno dos autos ao TJMG para que retome o julgamento da apelação.

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