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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso especial de um casal que, após vender terreno a uma construtora do Rio Grande do Sul, foi condenado solidariamente a pagar indenização pela paralisação das obras do empreendimento imobiliário que seria construído no local.
Surpreendidos com a notícia da falência da empresa e a consequente suspensão das obras, compradores das unidades ajuizaram ação de reparação de danos contra a construtora, seus sócios e também contra o casal que vendeu o terreno.
Entre outras coisas, alegaram que não teria ocorrido venda do terreno à construtora, mas uma simulação, com permuta por área construída, o que teria mantido o casal na condição de proprietário do imóvel.
Em outra ação, anterior, o casal vendedor havia conseguido a rescisão do contrato com a empresa e a reintegração na posse do imóvel, mas foi obrigado a pagar à massa falida as benfeitorias já construídas no local.
Na sentença, o juiz reconheceu a responsabilidade da construtora e dos sócios, mas afastou a obrigação dos proprietários do terreno. Os clientes, então, entraram com apelação no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que reformou a sentença e reconheceu a responsabilidade solidária do casal.
Valorização
Segundo o acórdão, a responsabilização solidária foi consequência da forma como se deu o negócio entre as partes envolvidas. A decisão destacou que, no preço do terreno, foi embutida a valorização do empreendimento, com a projeção de lucro representado pelo edifício que ali seria erguido. Também foi levado em consideração o fato de a compra e venda e a incorporação não terem sido registradas.
Para os desembargadores, uma vez que os proprietários do terreno consentiram com a realização do projeto de forma irregular, inclusive com ampla divulgação comercial, deveriam responder solidariamente pelos prejuízos causados aos compradores dos imóveis. O TJRS considerou que haveria relação de consumo entre os proprietários do terreno e os compradores das unidades habitacionais.
Em recurso ao STJ, o casal alegou que sua relação com a construtora se limitou a uma operação de compra e venda e que o preço ajustado seria pago em dinheiro, parceladamente, e não em área construída, o que não permite sua caracterização como sócios do empreendimento.
Equiparação indevida
O ministro Luis Felipe Salomão, relator, afastou a possibilidade de equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador. Para o ministro, a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da edificação condominial.
Segundo o ministro, o tribunal estadual se equivocou ao cobrar dos proprietários do terreno obrigações impostas pela lei de incorporações aos incorporadores, como o registro do projeto.
Salomão lembrou precedentes da Quarta Turma no sentido de que a Lei de Incorporações (Lei 4.591/64) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário.
No caso julgado agora, todavia, o casal limitou-se à mera alienação do terreno para a incorporadora, que tomou para si a responsabilidade exclusiva pela construção do empreendimento.
Quanto à valorização do terreno e a possível projeção do lucro decorrente da construção do edifício, o ministro destacou que a sentença, com base em prova pericial, consignou que o contrato de compra e venda foi celebrado de forma lícita, afastando a tese de simulação.
O ministro Salomão também refutou a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação entre o casal e os compradores das unidades. Para o relator, os proprietários do imóvel não ostentam a condição de fornecedores, porque não prestaram nenhum serviço nem ofereceram nenhum produto aos clientes da construtora.
Processo de referência: REsp 1065132.
Processo de referência: REsp 1065132.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental, inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região, graduado pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UniSantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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