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Tópico 1023
A Poupex (Associação de Poupança e Empréstimo) terá de arcar com as taxas condominiais em atraso referentes a imóvel adjudicado como parte de pagamento de crédito em execução hipotecária movida contra mutuário. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recurso relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.
No caso julgado, o Condomínio Residencial Segóvia II ajuizou ação contra a Poupex para cobrar dez anos (1995 a 2005) de taxas condominiais em atraso referentes ao período anterior à adjudicação do imóvel, no montante de R$ 46.137,99 (R$ 78.435,00 em valores atualizados). A ação de cobrança foi considerada procedente pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS).
Em recurso ao STJ, a Poupex sustentou que o edital não mencionava a existência de dívida de condomínio em valor muito superior ao do imóvel, o que implica sua nulidade absoluta. Defendeu ainda a preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito condominial.
As duas questões já haviam sido analisadas pelo TJMS, que entendeu que eventual omissão da dívida no edital ensejaria, na melhor das hipóteses, o desfazimento da aquisição – após regular processo de conhecimento – ou o exercício do direito de regresso.
Tratamento distinto
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, a alegada preferência do crédito hipotecário em relação ao condominial não procede, uma vez que a Súmula 478 do STJ dispõe que, "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário".
Quanto à falta de previsão dos débitos condominiais no edital, o relator salientou a distinção entre os atos de adjudicação e arrematação, que, apesar de terem a mesma finalidade – a satisfação do direito do credor –, ostentam características diversas e merecem tratamento distinto no tocante à sua vinculação ao edital.
Ele ressaltou que a arrematação é o ato pelo qual bens ou coisas são vendidos em leilão ou hasta pública, e seu aperfeiçoamento encontra-se vinculado ao atendimento das formalidades legais, entre elas a ampla publicidade da alienação judicial mediante a publicação do edital de praça ou de arrematação.
Nesse caso, ressaltou em seu voto, o edital é de suma importância para a validade da arrematação, pois o descumprimento de qualquer um dos requisitos – por exemplo, a falta de menção quanto à existência de ônus sobre os bens a serem arrematados – enseja a possibilidade de anulação da hasta pública.
Já a adjudicação consiste na aquisição espontânea do bem penhorado pelo exequente por preço não inferior ao da avaliação, não havendo sua subordinação ao edital de praça, haja vista que tal forma de aquisição da propriedade não se insere no conceito de hasta pública.
Responsabilização
De acordo com o ministro, a Lei 11.382/06 “alterou a sistemática da alienação forçada na tutela executiva prevista no Código de Processo Civil e evidenciou ainda mais a independência do ato de adjudicar em relação ao edital, ao colocar a adjudicação como a primeira técnica expropriativa, seguida pela alienação por iniciativa particular e, apenas subsidiariamente, pela arrematação ou alienação em hasta pública”.
“No caso ora analisado, a recorrente – embora pudesse tê-lo feito – não arrematou o imóvel, tendo-o adjudicado como parte do crédito a que tinha direito. Assim, é certa a responsabilização da recorrente pelo pagamento das contribuições condominiais inadimplidas no período anterior à adjudicação”, aplicando-se o artigo 1.345 do Código Civil, que dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”, ressaltou o ministro.
A decisão que negou provimento ao recurso especial foi unânime.
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Marcelo Gil é Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça, pela Universidade Católica de Santos. Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo o Poder Público, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ. Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais - PNC, do Ministério do Meio Ambiente. Inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região e no Conselho Regional de Administração de São Paulo. Graduado pela Universidade Católica de Santos, com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI-SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula. Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança - BRASLIDER, no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente". Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI. Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - PROTESTE. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - URBAN GATEWAY. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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Per fas et nefas, Laus Deo !!!
(Por todos os meios, Deus seja louvado)
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