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A existência de usucapião a favor do comprador do imóvel pode fundamentar a anulação de negócio jurídico de compra e venda por erro essencial. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça ao rejeitar recurso interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que entendeu que a usucapião, apesar de ainda não reconhecida em sentença, poderia anular o negócio por erro essencial do contratante.
O erro essencial é aquele sem o qual o contratante não concluiria o negócio. No caso analisado pelo STJ, o comprador alegou que foi pressionado pela imobiliária a adquirir um imóvel em cuja posse já estava havia 16 anos, e que chegou a pagar 216 parcelas do contrato.
Tanto o juízo singular quanto o tribunal local entenderam que o comprador foi induzido a adquirir um bem que já lhe pertencia pelo decurso de prazo. O TJRS ainda reconheceu o direito à devolução das parcelas.
O vendedor alegou em recurso ao STJ que as partes pactuaram livremente as condições do contrato e que não teria havido coação, pois o objetivo era apenas regularizar a situação do invasor do imóvel. As instâncias ordinárias entenderam que o comprador era pessoa simples, que não tinha conhecimento de seu direito à declaração de domínio pela prescrição aquisitiva.
Homem mediano
O Código Civil de 1916 considerava anulável o ato jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude. Quanto ao erro, estabeleceu serem anuláveis os atos jurídicos quando as declarações de vontade resultassem de erro substancial. Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, o Código de 2002 manteve a regra de que o erro ou a ignorância é causa de anulação dos negócios jurídicos.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que o erro que motiva a anulação de negócio jurídico, além de essencial, deve ser perdoável em razão do desconhecimento natural das particularidades do negócio jurídico pelo homem mediano. Para ser desculpável, o erro deve ser de tal monta que qualquer pessoa de inteligência mediana o cometeria.
No caso julgado, o relator considerou que não parece crível que uma pessoa faria negócio para adquirir uma propriedade que já é do seu domínio. “Parece ter havido também um induzimento malicioso com o propósito de obter uma declaração de vontade que não seria emitida se o declarante não tivesse sido ludibriado”, afirmou o ministro.
Dolo
Para Salomão, é razoável que o comprador – auxiliar de serviços gerais, com baixo nível de instrução e sem familiaridade com assuntos jurídicos – “não soubesse que o exercício de sua posse no imóvel por um longo lapso temporal seria hábil a lhe conferir a propriedade do bem”.
O dolo que motiva a anulação do negócio jurídico é tanto o comissivo quanto o omissivo, disse Salomão, ao mencionar que o Código Civil de 1916, em seu artigo 94, já estabelecia que “nos atos bilaterais o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado constitui omissão dolosa”.
O relator observou ainda que, “preenchidos os requisitos da usucapião, há, de forma automática, o direito à transferência do domínio, não sendo a sentença requisito formal à aquisição da propriedade”.
Ele explicou ainda que, "decorrido o prazo previsto em lei, o possuidor passa a deter o domínio sobre o imóvel, e que a sentença no processo de usucapião é meramente declaratória, servindo como título para ser levado ao registro de imóveis".
Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
Processo de referência: REsp 1163118.
Consulta processual no STJ.
Processo de referência: REsp 1163118.
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Marcelo Gil é Mediador e Conciliador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça, pela Universidade Católica de Santos. Corretor de Imóveis desde 1998, inscrito no CRECI-SP e registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental, capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais - PNC, do Ministério do Meio Ambiente, inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região e no Conselho Regional de Administração de São Paulo, graduado pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da Unisantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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