O síndico é o procurador que recebe poderes especiais de um condomínio para representá-lo em juízo ou fora dele, podendo ser ou não um condôminio. Ele é eleito em assembléia para um mandato de até dois anos, cabendo reeleição. A definição é clara, mas na prática, o dia-a-dia traz diversas dúvidas para os condôminios e para o próprio síndico, especialmente na hora de resolver problemas comuns. Por isso, a PRO TESTE (http://www.proteste.org.br/), mostra os direitos e deveres do síndico. Inadimplência, a maior dificuldade ; A inadimplência tem se tornado a grande vilã do orçamento do condomínio. Embora o síndico tenha o dever legal de cobrar os condôminos, ele deve agir com cautela e bom senso, pois a lei proíbe que os inadimplentes sejam cobrados de modo ostensivo. A forma utilizada pelo síndico não pode se tornar vexatória, pois dependendo do caso, ele pode até responder processo por danos morais. Veja abaixo como lidar com a inadimplência mês a mês e qual a melhor forma de cobrança. Contas precisam ser prestadas ; A contabilidade do condomínio deve ser muito bem organizada. Mesmo que o condomínio contrate uma administradora para auxiliar nas tarefas, o síndico é o responsável por acompanhar esse trabalho e gerir os recursos, devendo prestar contas anualmente na assembléia geral. Ele não tem a obrigação de prestar contas para cada condômino em separado, só na assembléia. Prestá-las não é aprovar o balanço financeiro, mas dar satisfação aos condôminos de todos os atos praticados. Caso as contas estejam em desacordo com o balanço final, o síndico poderá responder civil e até criminalmente. Então, para maior agilidade e garantia, é importante que todas as despesas estejam comprovadas, documentadas e organizadas. Outra forma de evitar problemas é sempre exigir notas fiscais, recibos ou comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios. Portanto, as contas pagas, além de bem guardadas, devem estar devidamente preenchidas e assinadas com data de recebimento. Cobrança aos inadimplentes ; 1º mês de atraso : Notificação de débito entregue ao condomínio. 2º mês de atraso : Notificação de débito veiculada por carta com prazo para pagamento. 3º mês de atraso : Cobrança judicial. Antes de fazer as obras ; As obras para o condomínio podem ser realizadas sem autorização do síndico. Se elas forem urgentes e resultarem em despesas excessivas, assim que iniciadas, o síndico ou o condômino que as assembléia para informar as providências adotadas. A lei, porém, não prevê o que é despesa baixa ou excessiva. Então, para evitar polêmica, o ideal é estabelecer o valor na convenção do condomínio. Se as obras ou os reparos não forem urgentes, quando a despesa é alta, a assembléia precisa autorizar. O condômio que realizar obras comprovadamente necessárias será reembolsado. Já o síndico, ao contratar qualquer obra, deve observar se a empresa que vai executá-la tem condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade. O risco de contratar mal ; Dependendo do problema, principalmente quando é omisso em suas funções, o síndico pode responder na Justiça. A responsabilidade civil ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, causando danos aos condôminos ou a terceiros. Embora não seja um tema pacífico nos tribunais, de modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminios, pois eles não foram confiados em guarda ao condomínio. Para que não haja discórdia, a convenção do condomínio deve ter uma cláusula sobre a indenização nesses casos. O condomínio, porém, pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condôminio. Neste caso é mais fácil a comprovação, pois quem contrata mal deve arcar com os custos. Se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário ou de averiguar se ele cumpria suas funções corretamente, o síndico pode ser responsabilizado. Para evitar problemas, recomenda-se que funcionários do condomínio não recebam chaves dos apartamentos ou dos veículos dos moradores, mas cabe fazer a sua parte e cuidar do que é seu. A regra é clara ; A convenção de condomínio é um documento que informa todas as características do edifício e estabelece as condições para seu funcionamento, de comum acordo com os proprietários das unidades. Ela contém especificidades como os percentuais de multa para atrasos no pagamento das cotas condominiais, o uso das áreas comuns, as vagas de garagem e suas demarcações, entre outras. Existe também o regimento interno, que funciona como uma regulamentação das normas previstas na convenção e tem o objetivo principal de impor regras para o bom convívio entre os moradores. Ele pode prever multas, seus respectivos valores e a forma de aplicação pelo síndico. É comum fazer uma convenção mais ampla e deixar os detalhes para o regimento, que pode ser alterado mais facilmente de acordo com as necessidades. Prevenção antes de tudo ; O síndico deve ter cuidado antes de comprar qualquer item para o playground. É aconselhável que no contrato sejam especificadas as obrigações sobre as partes elétricas, hidráulicas e estruturais para a instalação dos equipamentos escolhidos. Periodicamente deve haver inspeções para verificar problemas técnicos, corrosão ou outro tipo de deterioração, desgaste e até mesmo vandalismo. A responsabilidade do síndico nas piscinas é apenas a de manutenção. Se houver um problema grave, ela pode e deve ser interditada. A questão da responsabilidade se um usuário sair machucado será debatida judicialmente, pois vai depender da comprovação de culpa. Vale deixar claro que os funcionários dos condomínios não tem a obrigação de tomar conta das crianças, tarefa que é exclusiva dos pais ou responsáveis. Entre todos os bens administrados pelo síndico, os elevadores estão entre os mais importantes. Não se pode avaliar o contrato apenas pelos preços e quantidade de serviços prestados. É preciso estar atento para a solidez do prestador no mercado, inclusive a capacitação técnica dos profissionais responsáveis. os contratos costumam prever a manutenção mensal desses equipamentos. Se a empresa tiver valores muito abaixo da média do mercado, deconfie. Com segurança não se brinca. ( Matéria Publicada na Revista PRO TESTE, Dinheiro & Direitos, Edição 16, Outubro/Novembro de 2008 ). Gostaria de sugerir a todos, que se associem a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, a PRO TESTE. Para exercer a cidadania e cobrar os nossos direitos, é preciso antes de tudo ter conhecimento e para isso nada melhor que estar associado a maior e mais conceituada associação de nosso país. Acesse já : (www.proteste.org.br), e faça agora a sua assinatura. Eu recomendo !!! MARCELO GIL. 18.08.2009
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