A DESAPROPRIAÇÃO E A INDENIZAÇÃO !!!

Imagine que na cidade onde você mora, o governo recebeu apoio da população para a construção de um importante viaduto. A obra reduzirá os engarrafamentos na região, permitirá que milhares de pessoas cheguem mais rápido ao trabalho e revitalizará o comércio local. Mas, e se, para realizar a obra o Poder Público precisar do espaço onde está localizada, justamente a sua casa ??? Nesses casos, é adotado um procedimento conhecido como desapropriação. A desapropriação é garantida em lei, pela qual o governo transfere para si a propriedade de um imóvel, compensando o seu proprietário com uma indenização prévia. O objetivo é atender ao interesse da sociedade no projeto ou a utilidade pública. E não precisa ser, necessariamente, um viaduto. Pode ser a construção de uma ponte, rodovia, estação do metrô, a preservação do meio ambiente ou mesmo a realização de reforma agrária. Você pode perder a sua propriedade de vários modos. Veja as principais condições ; Utilidade Pública : O imóvel é desapropriado para construção de uma Avenida ou Hospital, por exemplo. Existe também a opção de seu imóvel ser usado provisoriamente, em circunstâncias especiais, para socorrer a população em caso de calamidade pública. Interesse Social : O Poder Público deve observar se a propriedade está cumprindo sua função social. Se não estiver, ela pode ser incluída em programas de reforma agrária, conjuntos habitacionais ou preservação do meio ambiente. Confisco do Imóvel : O proprietário perderá o imóvel se plantar ou cultivar plantas ilegais ou psicotrópicas no terreno. Pagamento dos Tributos Fiscais : Não pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) por mais de cinco anos pode levar à desapropriação do imóvel, em troca da quitação dos débitos. "Nem sempre o Poder Público pede a desapropriação total do imóvel, por exemplo : Se você tem uma casa e a rua do imóvel precisa ser alargada, mas a faixa para efetuar o projeto vai só até o meio do seu terreno, e a parte de espaço que sobra não permite mais que você mantenha aí seu imóvel, em casos como esse, ao contestar o valor da indenização na Justiça, você deve requerer que seja feita a desapropriação total do imóvel para receber a soma integral". A indenização deve ser justa ; A desapropriação começa com um decreto do Presidente, Governador ou Prefeito. O processo deve terminar, no máximo, em cinco anos, em caso de utilidade pública. Se o motivo for interesse social, o prazo é de dois anos. Se a desapropriação não for concluída no prazo, o processo deverá recomeçar do zero. Quando o imóvel é requisitado pelo Poder Público, é necessária a entrada de técnicos na propriedade para realizar vistorias, inspeções e medições. O objetivo é calcular a indenização pela desapropriação do imóvel. As vistorias não podem ser realizadas tarde da noite ou com uso da força policial. Se situações desse tipo acontecerem e houver abuso, você poderá cobrar possíveis prejuízos na Justiça. Após a publicação do decreto, se não houver acordo sobre o valor da indenização e o processo não puder ser levado adiante, o Poder Público tem como alternativa entrar na Justiça para exigir a desapropriação. Há duas opções para o proprietário se defender: levantar detalhes técnicos que impeçam o processo de desapropriação ou questionar o preço da indenização paga. Recomenda-se a ajuda de um Corretor de Imóveis ou Engenheiro para saber se o valor da indenização proposta é compatível com o mercado. Fixar o preço do imóvel não é simples. A Constituição Federal determina que o valor da indenização deve ser justo. Já a lei que regula a desapropriação determina que, em casos de processo judicial, o Juiz observará o preço de aquisição da propriedade, o estado de conservação, a valorização ou depreciação da área e o valor comercial do imóvel. Mas atenção : o Juiz pode considerar o valor de venda do imóvel, fixado pela Prefeitura para cálculo do IPTU. Isso significa que o preço pode não contemplar melhorias feitas na propriedade, desconsiderando também uma eventual valorização da área. O certo é que o valor da indenização seja suficiente para que o ex-proprietário adquira um imóvel na mesma condição do desapropriado. Função social é um pressuposto ; A função social é pressuposto básico para toda propriedade. Isso significa que ela precisa estar sendo aproveitada de alguma forma. Se o Poder Público verificar que a propriedade está improdutiva ou subutilizada, poderá desapropriá-la. Assim, o imóvel pode ser adquirido para reforma agrária, no caso de bens rurais, e para construção de casas populares, se for uma propriedade urbana. A desapropriação rural só será possível se a propriedade não estiver sendo aproveitada economicamente, ainda que para subsistência da família. No entanto, não pode haver desapropriação de pequenas ou médias propriedades rurais cujo dono não possua outro imóvel. Nas cidades, por sua vez, a necessidade de urbanização torna impensável uma área sem aproveitamento, como terrenos baldios. Se você tem um terreno desocupado, para não correr o risco de desapropriação, uma idéia é fazer acordo com uma construtora para erguer ali um prédio ou explorar o local como estacionamento. Pagamento tem várias formas ; Quando o bem for desapropriado pelo motivo de utilidade pública ou interesse social (caso de imóveis urbanos), o pagamento pelo Estado deve ser em dinheiro no ato da ação, seja no início ou no fim do processo judicial. Em outros casos, a indenização pode ser paga de maneira diferente, não necessariamente em dinheiro. O pagamento pode ser feito com títulos da dívida pública, por exemplo, nos casos de falta de pagamentos de IPTU. Nessa situação, o valor comercial do imóvel não é considerado, o que pode fazer com que o proprietário não receba o valor que considera justo e, desse modo, tenha prejuízo. Também não há indenização em dinheiro quando ocorre a desapropriação de imóveis destinados à reforma agrária. Compensa-se o dono do imóvel com títulos da dívida agrária (TDAs). Caso tenham sido realizadas melhorias na propriedade, como a construção de casas, a indenização por elas deve ser paga em dinheiro. Por fim, existe uma situação em que o proprietário nada recebe. São casos em que ele usa o local para cultivar plantas psicotrópicas, como a maconha. O imóvel passa direto para o domínio do Poder Público. ( Matéria Publicada na Revista Pro Teste, Dinheiro & Direitos, nº 16. Associe-se, acesse : www.proteste.org.br ). Caso você ainda tenha dúvidas sobre desapropriação e avaliação imobiliária e queira esclarece-las, entre em contato através do meu e-mail : (marcelo.gil@creci.org.br), terei o maior prazer em orientar você !!! Corretor MARCELO GIL. 27.08.2009