FIANÇA IMOBILIÁRIA, BOA AÇÃO OU O SEU MAIOR PESADELO !!!

Os índices de inadimplência nos aluguéis têm feito com que proprietários de imóveis, Corretores de Imóveis e imobiliárias fechem cada vez mais o cerco em torno de quem vive de aluguel. Em meio a esse cenário, conseguir um fiador não é tarefa fácil, uma vez que a responsabilidade jurídica pode compromoter o patrimônio de quem presta fiança e é cada vez mais raro encontrar alguém que tope assumir os prováveis problemas quando acontece algo não programado no contrato. Se você, porém, já é um fiador ou pretende ser, conheça as armadilhas e os problemas que um dia pode enfrentar. O fiador deve ser informado de tudo ; A figura do fiador é a garantia que o proprietário possui de que despesas como aluguel, condomínio e IPTU serão honrados e que eventuais avarias no imóvel serão ressarcidas. Se você é maior de 18 anos, está no livre gozo de seus bens e é proprietário de, no mínimo, um imóvel que seja do mesmo município de onde se pretende firmar o contrato de locação, pode ser um fiador. Vale destacar, porém, que a lei não obriga que os imóveis sejam do mesmo município. Se você topar o desafio e for casado, seu cônjugue também deverá assinar o contrato fiança, exceto se você for casado no regime de separação total de bens. Caso o cônjugue se recuse a assinar sem motivo justo ou por estar impossibilitado, caberáao juiz prover a assinatura. Antes de aceitar ser fiador em qualquer contrato, é importante estar atento a alguns detalhes. O principal deles se refere à garantia que você passa a honrar. Esse compromisso poderá se estender até a efetiva devolução do imóvel ( a menos que o contrato determine de forma diferente ). Em caso de dívidas por parte do inquilino, você poderá ser acionado juridicamente e responsabilizado pelo pagamento da dívida e, em situações extremas, ter seus bens executados para coibir os prejuízos. A Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, a PRO TESTE, considera que se tornar fiador é arriscado, em muitas situações o fiador acaba comprometendo seu patrimônio para salvar dívidas de terceiros. Caso você não tenha como negar, ou se desejar ser fiador, deverá participar atentamente de toda a relação contratual. Se houver alterações no contrato, você deverá ser notificado. Caso você não seja informado, não irá responder pelo que for determinado no novo contrato. Também cabe ao proprietário, ao Corretor de Imóveis ou à imobiliária informar sobre qualquer descumprimento contratual por parte do inquilino para que você possa assumir a responsabilidade da forma mais simples e menos onerosa ao seu bolso. Fiador só responde depois do devedor principal ; Um dos direitos do fiador é o benefício de ordem. Isso garante que o fiador só ira responder pela dívida depois que forem executados os bens do devedor principal. Mas atenção, se estiver estipulada no contrato a solidariedade entre o devedor principal e o fiador, o benefício de ordem perde seus efeitos práticos, pois o fiador passa a ser um responsável solidário, ou seja, co-responsável pelo cumprimento do contrato. Fique atento, pois esse tipo de responsabilidade deve estar expresso claramente no contrato. O melhor para o fiador é ser responsável subsidiário, modalidade que garante o benefício de ordem. Outro direito importante do fiador diz respeito ao vínculo do contrato. Segundo a lei, esse vínculo não pode ser eterno. É muito comum o fiador só perceber o tamanho da responsabilidade e do risco que assumiu quando deixa de confiar no afiançado, como geralmente não há acordo entre as partes, o "relacionamento" se encerra pela via judicial. Entretanto, o próprio contrato de aluguel pode dar subsídios para quem quer deixar de ser fiador. se o contrato for de prazo indeterminado, você pode renunciar à fiança enviando uma notificação ao credor por carta registrada e com aviso de recebimento (AR), pela modalidade de mãos proprias (MP). Porém, o compromisso deverá ser mantido pelo prazo de 60 dias após essa comunicação, para que o devedor possa encontrar outro fiador. E caberá a Justiça a decisão se o fiador será responsável por dívidas anteriores ao seu desligamento ou se o novo Código Civil será aplicado em contratos de prazo indeterminado. Até a casa do fiador pode ser penhorada ; Quando o inquilino não cumpre os compromissos firmados no contrato de aluguel, geralmente recai sobre o fiador a responsabilidade de cobrir o prejuízo. Se o fiador não dispõe da quantia necessária para saldar a dívida, ele corre o risco de ser protestado e ter seus bens executados, embora haja uma controvérsia quanto ao assunto. Alguns cartórios têm aceitado esse tipo de protesto, mas para isso o fiador deverá ser, necessariamente, responsável solidário no contrato. Outros cartórios se negam a fazer tal protesto alegando não haver lei que os obrigue a isso. Então, para evitar o protesto, não abra mão do benefício de ordem. Embora este seja um tema que provoque divergência nos tribunais, a verdade é que, caso você seja fiador e o inquilino não cumpra com suas obrigações, seu imóvel estará em risco. Existem, é verdade, algumas decisões judiciais contra a penhora do único imóvel, em respeito aos princípios da isonomia, moradia e dignidade humana, mas isso é exceção. Em regra, as sentenças judiciais tendem a ser favoráveis ao credor, fazendo com que o bem do fiador seja penhorado. Portanto, quem conceder fiança deverá estar bem consciente dos eventuais prejuízos que poderá sofrer. A confiança deverá estar sempre presente, a fim de evitar más surpresas ao fiador. Lembre sempre que ser fiador envolve riscos e pode ser um ato extremamente prejudicial. Afinal, além de não ganhar nada, o fiador assume as dívidas de outra pessoa e, em casos extremos, é obrigado a dilapidar seu patrimônio para saldar esses débitos. Até mesmo seu único bem, geralmente protegido por lei, pode ser penhorado. ( Matéria Publicada na Revista PRO TESTE, Dinheiro e Direitos, nº21 ). Leia mais no tópico publicado em 09 de Março de 2009 neste Blog. Caso você ainda tenha dúvidas e queira esclarece-las, entre em contato através do meu e-mail : ( marcelo.gil@creci.org.br ), terei o maior prazer em orientar você a fazer um negócio seguro !!! Corretor MARCELO GIL. 25.09.2009