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A ação reivindicatória só é o meio adequado para demarcação de vagas de garagem quando estas são unidades autônomas de uso exclusivo do titular, com matrícula independente do espaço no registro de imóveis. Nos outros casos, as medidas judiciais devem ser outras. O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar recurso sobre a demarcação de uma segunda vaga em garagem de edifício.
Com o recurso, o condomínio tentava reverter decisão favorável a proprietário de unidade residencial que, apesar de ter adquirido apartamento com duas vagas na garagem, só recebeu uma delas. Prevista na escritura pública do imóvel, a segunda vaga não pôde ser demarcada por inviabilidade física. Enquanto o projeto previa 145 vagas, a garagem entregue comporta apenas 96.
Embora tenha reconhecido entraves técnicos para o atendimento da demanda, a decisão da primeira instância acolheu o pedido do condômino e determinou a demarcação da segunda vaga. O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) concluiu que havia espaço para a demarcação de mais uma vaga e confirmou a decisão, entendendo que, por constarem na escritura de compra e venda, ambas as vagas são de uso exclusivo do condômino.
Ação reivindicatória
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo no STJ, o tipo de ação escolhido não é o meio processual adequado para a demanda. A ação reivindicatória possibilita que o proprietário tenha de volta a coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiros, mas, para que seja proposta, é essencial que esteja comprovado o domínio da coisa reivindicada, a individualização do bem e a comprovação da posse injusta.
Para o ministro, a prova da propriedade de coisa imóvel pode ser feita com a juntada da transcrição do título imobiliário, com descrição dos limites externos e perímetro do bem reivindicado, e se baseia em critérios objetivos. “Em outros dizeres, para fins de ação reivindicatória, tem-se como possuidor injusto aquele que exerce a posse direta ou a detenção do imóvel sem estar amparado numa causa derivada do domínio”, explicou o relator.
Vaga de garagem
Quando se fala sobre direito a vaga de garagem em edifício residencial, Salomão ressalta a necessidade de considerar que os condôminos são, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autônomas e co-titulares das partes comuns.
A vaga pode ser enquadrada como unidade autônoma, quando lhe cabe matrícula independente no registro de imóveis, sendo de uso exclusivo do titular; como direito acessório, quando vinculada a um apartamento, sendo de uso particular, e como área comum, quando seu uso cabe a todos os condôminos indistintamente.
O ministro esclarece que a doutrina sobre questões que envolvem condôminos e condomínios não é homogênea – alguns doutrinadores defendem o cabimento da reivindicatória em qualquer caso de defesa de posse, com fundamento na propriedade, e outros preconizam que o instrumento processual só deve ser utilizado contra terceiros e nunca contra outro condômino – e cita a jurisprudência predominante, que entende pelo não cabimento da reivindicatória.
Área de uso comum
Em sua decisão, Salomão destaca que não há nos autos o requisito essencial para o ajuizamento da ação reivindicatória, ou seja, a individualização da coisa reivindicada. “No tocante ao condomínio em geral, ou seja, aquele em que vige o regime de propriedade comum entre os condôminos, é difícil antever até mesmo a posse injusta, uma vez que todos os coproprietários ostentam título de domínio equivalente”, afirma.
Para o ministro, os proprietários não se encontram desprovidos de medida judicial para defesa de seus interesses, cabendo-lhes, se for o caso e preenchidos os requisitos legais, o exercício de ação de indenização por perdas e danos contra a construtora ou, eventualmente, a proteção possessória.
Afastada a possibilidade do meio processual, as demais questões do pedido não foram analisadas.
Processo de referência: REsp 1152148
Afastada a possibilidade do meio processual, as demais questões do pedido não foram analisadas.
Processo de referência: REsp 1152148
Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
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Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998, registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental, inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região, graduado pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da Unisantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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