MARCELO GiL ALVAREZ: Consumidores e empresários debatem a cobrança de comissão na venda de imóvel em audiência pública no STJ

segunda-feira, 9 de maio de 2016

Consumidores e empresários debatem a cobrança de comissão na venda de imóvel em audiência pública no STJ

Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01188

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizou mais uma audiência pública para subsidiar os ministros da corte no julgamento de uma questão polêmica. Desta vez, o tema debatido foi a cobrança de comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati) dos compradores de imóveis na planta.

A polêmica consiste em definir quem é o responsável pelo pagamento desses encargos: o consumidor (comprador) ou a incorporadora/imobiliária responsável pelo empreendimento? Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o debate é importante por conta do seu impacto social e econômico e do grande número de processos sobre o tema em tramitação no Judiciário. A questão será julgada em breve pela Segunda Seção, como recurso repetitivo.

Na abertura da audiência, o representante do Ministério Público Federal, subprocurador-geral da República Antonio Carlos Alpino Bigonha, sustentou que a cláusula contratual que repassa o pagamento desses encargos ao comprador é nula de pleno direito e caracteriza venda casada. Para ele, os profissionais (corretores e advogados) são subordinados à empresa e não ao comprador do imóvel. “Esse repasse é nulo porque é claramente abusivo”, ressaltou.

Estande de vendas

Falando em nome do consumidor, o advogado Marcelo de Andrade Tapai afirmou que o corretor contratado pela incorporadora para comercializar imóveis em estande de venda, na verdade, atua como um vendedor que trabalha em favor da empresa e, portanto, deve ser remunerado por seu empregador. Para ele, tal procedimento também caracteriza venda casada.

Em seguida, o vice-presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, José Augusto Viana Neto, afirmou que o pagamento é responsabilidade do comprador, já que o corretor é um profissional especializado em intermediação imobiliária, autônomo e que não está a serviço da incorporadora do empreendimento. Para ele, o serviço de corretagem continua sendo muito mal-interpretado pela sociedade.

Valor incluído

“Não há almoço grátis”, disse o representante daAssociação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Gustavo Henrique Franco. Segundo ele, o fim do repasse da cobrança em nada contribuiria com o barateamento da incorporação imobiliária no País, porque os serviços e pagamentos relativos à corretagem continuarão a existir.

A representante do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec), Cláudia Almeida, reconheceu que, caso o repasse da cobrança seja proibido, o consumidor vai continuar pagando do mesmo jeito pelo serviço, uma vez que o valor será incluído no preço do imóvel. Mesmo assim, ela defendeu que seria mais justo para o consumidor.

“Talvez isso até diminua o preço, porque vai ter uma concorrência. Vai estar no preço, na escritura, o consumidor não vai perder 5, 6% do que ele pagou, porque esse dinheiro, quando se tem o distrato, não se consegue muitas vezes nem provar”, disse a representante do Idec.

Venda casada

O Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas de São Paulo (Sinduscon) rechaçou a alegação de venda casada, apontada pelos expositores que defenderam a ilegalidade da cobrança. Para o Sindiscon, o corretor está a serviço dos dois polos da negociação, atua como intermediador entre fornecedor e adquirente e não apenas em benefício da incorporadora.

O posicionamento do sindicato paulista foi endossado pela representante do Sinduscon do Rio Grande do Norte, Gabrielle Trindade de Azevedo. Para ela, o Código Civil não impede a cobrança das tarifas de corretagem. A representante destacou que o consumidor passa por um longo período de reflexão antes de adquirir um imóvel e, se o fornecedor oferece as ferramentas de esclarecimento sobre a cobrança da comissão, não poderia o comprador buscar posteriormente o Judiciário para discutir a cobrança.

Walter José Faiad de Moura, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon), tentou convencer os ministros do contrário.

“O setor imobiliário buscou segregar o corretor por questões tributárias, mas basta visitar o Tribunal Superior Trabalho para lembrar que corretores já foram interna corporis, chamavam-se agentes de venda e a quantidade de ações trabalhistas que demandaram fez com que o mercado tentasse retirá-los de dentro relação trabalhista propriamente dita e a formalização que encontraram foi a figura estranha desse contrato que a gente não sabe se é anexo ou principal”, defendeu Faiad.

Legitimidade

Os membros da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Alexandre Tavares e Lúcio Delfino, argumentaram que não há como considerar legítima a cobrança da corretagem quando fica comprovado que o consumidor não contratou a taxa por livre opção, como nos casos de negócios realizados pela internet e nos balcões de venda das incorporadoras. “A compra em estande de vendas desconfigura o contrato que estabelece a corretagem”, alegou Lúcio Delfino.

As alegações de que as incorporadoras realizam a negociação de forma direta foram rebatidas pelo representante do Sinduscon de Florianópolis, Marcos Vinicius Borges. Para ele, ainda que as empresas de construção atraiam os consumidores por meio de anúncios e disponham de pontos específicos de venda, o negócio exige a participação do corretor, que deve ser remunerado por sua atuação. “O interesse pela publicidade gerada pela incorporadora não dispensa a intermediação do corretor”, comentou o representante da Sinduscon/Fpolis.

Em sentido contrário, o representante do Instituto Potiguar de Defesa dos Consumidores (IPDON), Everton Dantas, destacou diversas decisões judiciais que afastaram a obrigatoriedade da cobrança da taxa de corretagem por parte do consumidor. Para ele, é válido o pagamento da comissão para os corretores, mas somente quando o comprador buscar diretamente a intermediação.

Corretor

O representante do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Luiz Wambier, criticou decisões judiciais que, segundo ele, trazem uma "visão obsoleta" do papel do corretor. Para ele, o corretor não tem um "papel decorativo" nos estandes de vendas de imóveis, mas tem o importante papel de fazer “uma ponte” entre as diversas partes envolvidas no negócio. “Não há duvida de que atuação do corretor é relevante, especialmente para o consumidor", disse.

Cláudio Pinto, representante da Associação Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abrami), defendeu que o corretor de imóveis não é subordinado às construtoras nem às incorporadoras, mas um profissional autônomo que trabalha por meio de parcerias. Segundo ele, a cobrança de corretagem não é abusiva porque é permitida por lei e tem como objetivo remunerar o trabalho do corretor.

Para o representante da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), a comissão de corretagem é devida mesmo quando o contrato de compra e venda de imóvel é desfeito. “Fazer o corretor devolver sua comissão é algo inconcebível, uma insensatez”, afirmou Joaquim Ribeiro, ao salientar que a categoria reúne 350.000 profissionais em todo o País e recebem, em média, cerca de R$ 3.600,00 mensais.

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Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Tópico elaborado e publicado pelo Corretor Marcelo Gil.

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Marcelo Gil é Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça, pela Universidade Católica de Santos. Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ. Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ. Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos - NUPEMEC, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais - PNC, do Ministério do Meio Ambiente. Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo e no Conselho Regional de Química da IV Região. Graduado pela Universidade Católica de Santos, com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI-SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula. Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança - BRASLIDER, no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente". Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI. Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - PROTESTE. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - URBAN GATEWAY. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.