sexta-feira, 7 de outubro de 2016

Superior Tribunal de Justiça confirma cancelamento de hipoteca emitida por construtora falida


Imagem meramente ilustrativa

Tópico 01264

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso de sociedade empresária insatisfeita com o cancelamento judicial de uma hipoteca em seu favor. A empresa discordou do cancelamento do título por entender que a Justiça não poderia ter desfeito uma garantia hipotecária outorgada por uma incorporadora e construtora em seu benefício, já que o cancelamento foi proposto por terceiro.

No caso analisado, a construtora (que depois entraria em falência) emitiu hipotecas como garantia em nome da empresa recorrente, para possibilitar a compra de um terreno, no qual construiria um empreendimento imobiliário. O respectivo contrato de dação em pagamento foi garantido por meio da hipoteca de outro imóvel construído pela falida, mas vendido posteriormente a terceiro.

Paralelamente, este terceiro (o recorrido no STJ) ingressou com ações de adjudicação compulsória e de cancelamento de hipoteca incidente sobre o referido imóvel, já que havia quitado o imóvel junto à construtora.

O pedido foi julgado procedente pelo juízo, com confirmação pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), e a empresa entrou com recurso no STJ. Em decisão monocrática, o ministro Marco Aurélio Bellizze rejeitou o pedido, ao argumento de que a decisão do TJSP estava de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 308.


Peculiaridade

Em novo recurso, a empresa alegou que o caso era peculiar, pois os imóveis foram hipotecados em seu favor para garantir o pagamento do preço do terreno, ou seja, a garantia foi dada antes de se iniciar uma relação jurídica da construtora com os futuros proprietários dos imóveis.

Para os ministros da Terceira Turma, que mantiveram a decisão do relator, mesmo a peculiaridade citada não afastava no caso a incidência da Súmula 308 do STJ.

O enunciado estabelece que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Entenderam os ministros integrantes da Terceira Turma que o referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.

O ministro Marco Aurélio Bellizze lembrou que, apesar de ter sido formulada com base nos casos de financiamento por instituição financeira, a Súmula 308 pode ser aplicada em outras situações, pois sua intenção é proteger o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda. Afirmou que “não pode o adquirente de boa-fé ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente”.

O entendimento dos ministros é que o proprietário do imóvel não pode sofrer as consequências da má sorte da construtora, já que a falência diz respeito apenas a ela e não tem relação com a pessoa física que adquiriu legalmente o imóvel.

O magistrado lembrou que a empresa prejudicada pode buscar outros meios judiciais de cobrar a massa falida da construtora.

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Marcelo Gil é Conciliador e Mediador Judicial capacitado nos termos da Resolução nº 125 de 2010, do Conselho Nacional de Justiça, pela Universidade Católica de Santos; Mediador capacitado para a Resolução de Conflitos Coletivos envolvendo Políticas Públicas, pela Escola Nacional de Mediação e Conciliação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ; Capacitado para estimular a autocomposição de litígios nos contextos de atuação da Defensoria Pública, pela Escola Nacional de Conciliação e Mediação do Ministério da Justiça - ENAM-MJ; Formador de Mediadores Judiciais para a Justiça Estadual, capacitado pela Escola Paulista da Magistratura - EPM; Inscrito no cadastro de Conciliadores e Mediadores Judiciais do Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos - NUPEMEC, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Inscrito no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores do Conselho Nacional de Justiça. Pós-graduado em Docência no Ensino Superior pelo Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental capacitado em Gestão de Recursos Hídricos pelo Programa Nacional de Capacitação de Gestores Ambientais - PNC, do Ministério do Meio Ambiente; Inscrito no Conselho Regional de Administração de São Paulo e no Conselho Regional de Química da IV Região; Graduado pela Universidade Católica de Santos, com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da UNISANTOS. Corretor de Imóveis desde 1998, agraciado com Diploma Ético-Profissional pelo CRECI-SP, por exercer a profissão por mais de 15 anos sem qualquer mácula; Homenageado pela Associação Brasileira de Liderança - BRASLIDER, no Círculo Militar de São Paulo, com o Prêmio Excelência e Qualidade Brasil, na categoria Profissional do Ano 2014 - "Corretor de Imóveis/Perito em Avaliações - Consultor de Negócios Imobiliários, Turismo e Meio Ambiente"; Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI; Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo; Especialista em Financiamento Imobiliário. Agente Intermediador de Negócios. Pesquisador. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - PROTESTE. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA. Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - URBAN GATEWAY. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.


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