MARCELO GiL ALVAREZ

terça-feira, 21 de agosto de 2012

Conferência internacional debate potencial do imposto sobre a propriedade imobiliária para mobilização de receita municipal

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O International Property Tax Institute (IPTI), o Royal Institution of Chertered Surveyors (RICS) e o Lincoln Institute of Land Policy, têm a satisfação de anunciar a Conferência Internacional Anual sobre o potencial do imposto que incide sobre a propriedade imobiliária para mobilização de receita municipal.

Como um instrumento fiscal, o imposto que incide sobre a propriedade imobiliária contribui diretamente para fortalecer a autonomia dos governos municipais. Sua instrumentalização, todavia, não é trivial. Na maioria dos países, a eficiência dos sistemas de lançamento, arrecadação e cobrança do imposto depende fundamentalmente de esforço administrativo e da capacidade técnica dos governos municipais.

Os países da América Latina, incluindo o Brasil, possuem um potencial enorme para melhorar o aproveitamento deste imposto como fonte de receita. Entretanto, condições desfavoráveis para o seu fortalecimento na região incluem a alta concentração de renda que prejudica o estabelecimento de um modelo no qual a carga tributária do imposto seja distribuída em função da capacidade contributiva; a falta de capacidade econômica de significativa parte das famílias; o alto índice de informalidade que resulta em ineficiências no cadastramento dos imóveis; o difícil acesso à informação sobre preços praticados no mercado imobiliário; a aplicação de modelos de avaliação obsoletos; e a grande diversidade nos padrões de uso e ocupação da terra.

Consequentemente, os erros dos modelos de avaliação tendem a ser mais significativos. Além disso, a acentuada assimetria na capacidade fiscal e técnica causa grandes diferenças na receita arrecadada em nível municipal. No Brasil, a tributação da propriedade imobiliária padece de politização do processo de estabelecimento e atualização da base calculada do imposto em face de decisões judiciais que exigem lei específica para a aferição dos valores estimados para os imóveis.

Por outro lado, observa-se que o potencial do imposto como fonte de receita tem sido diretamente afetado pela depreciação nos preços dos imóveis comercializados, gerada pela recessão econômica observada nos países mais ricos, resultando na deflação dos preços praticados, retomada de imóveis financiados por inadimplência e aumento das situações de descumprimento das obrigações tributárias.

Estranhamente, o oposto é observado no Brasil. Em média, os preços dos imóveis aumentaram vinte e cinco por cento em apenas um ano. Todavia, o aumento dos preços de venda não tem sido incorporado aos valores cadastrais na quase totalidade dos casos. Consequentemente, a valorização dos imóveis não tem causado o impacto esperado no crescimento da arrecadação do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

A avaliação do potencial do imposto que incide sobre a propriedade imobiliária, de acordo com diversos cenários, é essencial para embasar decisões de política tributária capazes de assegurar o equilíbrio das finanças municipais, a continuidade da tendência de descentralização fiscal e que a capacidade do imposto de gerar receita seja eficientemente explorada.

Na conferência, especialistas locais e internacionais compartilharão pontos de vista, apresentarão análises relevantes sobre o potencial de melhoria do imposto e discutirão experiências inspiradoras sobre sistemas de tributação imobiliária, abrangendo práticas, decisões de política fiscal e administração tributária.

DATA E HORÁRIO

Dia 22/08/2012 das 8h às 20h30

Dia 23/08/2012 das 8h30 às 17h30

LOCAL

Hotel Meliá Jardim Europa São Paulo, Brasil - site: www.meliajardimeuropa.com

PROGRAMAÇÃO DO EVENTO EM PDF

http://www.esdm.com.br/arquivo/Conferencia%20SP.pdf

NOTA

O Inglês é o idioma oficial da conferência e dos workshops. Haverá tradução simultânea para português. Conforme a demanda, a tradução simultânea para o espanhol também poderá ser disponibilizada.

Fonte : Sindicato da Habitação de São Paulo.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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Na foto o Ex-jogador Raí e o Corretor Marcelo Gil no 8º Feirão de Imóveis da Caixa Federal em São Paulo.

Marcelo Gil é Corretor de Imóveis desde 1998, Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor a ProTeste. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.

CONTATO : ( 11 ) 97175.2197, ( 12 ) 8195.3573, ( 13 ) 9747.1006 /// E-MAIL : marcelo.gil@r7.com

SKYPE : marcelo.gil2000i /// FACEBOOK : Corretor Marcelo Gil /// TWITTER : marcelogil2000i

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sexta-feira, 17 de agosto de 2012

Associação Brasileira de Defesa do Consumidor-Proteste entra com ação coletiva contra Caixa Federal pela diminuição dos juros mensal para todos os novos financiamentos imobiliários

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A Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE) ajuizou ação civil coletiva na 22ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, em 2 de agosto último, contra a Caixa Econômica Federal (CEF) para que sejam beneficiados com redução da taxa de juros os consumidores que assinaram contrato de financiamento habitacional antes de 4 de maio de 2012. Foi pedida a concessão de liminar. O processo é o nº0038242-28.2012.4.01.3400.

O objetivo é que todos os mutuários da CEF, em âmbito nacional, tenham o direito de negociar e obter a aplicação da mesma taxa de juros mensal divulgada para os novos financiamentos imobiliários, e nas mesmas condições oferecidas aos clientes/mutuários de outras instituições financeiras que optem pela portabilidade para a CEF, sempre que essa taxa for inferior ao já previsto e aplicado no contrato firmado.

A ação visa a proteção dos interesses individuais homogêneos de todos os que estão sendo excluídos da política de redução de juros praticada a partir de 4 de maio nos financiamentos imobiliários em todas as suas modalidades (SFH, SFI, carteira hipotecária, enfim, todos).

A PROTESTE pede que seja respeitado o principio constitucional da isonomia, tratando-se igualmente os mutuários que estejam na mesma situação, independentemente da instituição financeira de origem, eliminando-se a discriminação atual com os clientes as da CEF.

Se a Justiça der ganho de causa à PROTESTE, mutuários que assinaram contrato antes de 4 de maio poderão negociar para passar a pagar as prestações de seu financiamento que ainda estão por vencer com juros até 21% menores. E serão revistos os saldos devedores dos contratos de financiamento de imóvel, em todas as modalidades (tais como SFH, SFI, carteira hipotecária), a contar de maio de 2012, data da primeira redução de juros divulga pela CEF.

A ação é embasada no artigo 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor que prevê: “é vedado ao fornecedor de produtos e serviços exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva”. E é excessivo exigir dos mutuários as antigas taxas de juros, quando as atuais são bem inferiores. Os mutuários querem o direito de negociar as taxas atuais, medida já autorizada para clientes de outras instituições.

Na ação é pedido que após revisão do saldo devedor e apurado crédito em benefício de cada um dos mutuários, ou na hipótese de quitação do contrato, que a Caixa devolva aos mutuários a diferença paga a maior.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 90, possibilitou a tutela coletiva de interesses individuais, quando decorrentes de origem comum, evitando com isso o ajuizamento de milhares de ações, proporcionando economia de tempo e dinheiro para as partes e para o Poder Judiciário.

Fonte : Associação Brasileira de Defesa do Consumidor.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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Na foto o Corretor Marcelo Gil no X Seminário Internacional PROTESTE de Defesa do Consumidor.

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quarta-feira, 15 de agosto de 2012

Corretor Marcelo Gil participou do X Seminário Internacional da Proteste

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O comprometimento cada vez maior da renda do cidadão brasileiro com o aumento do endividamento é preocupante. As instituições financeiras têm grande parte da responsabilidade neste cenário ao estimular o uso do cartão de crédito, cujas taxas de juros foram as únicas a não ter reduções recentemente. Mantêm se os juros estratosféricos que colocam a pessoa em uma situação de endividamento praticamente impagável.

Como não descartar o interesse das instituições financeiras no calote se ofertam o parcelamento da fatura do cartão em até dez vezes sem especificar que os juros cobrados são elevados? E se ofertam dinheiro fácil e rápido no caixa eletrônico a juros que na maioria das vezes vêm escondidos?

O mercado continua com práticas não transparentes e cheio de armadilhas para o consumidor.

A Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE) tem advertido os cidadãos a não comprometer parte expressiva de seu salário, aposentadoria ou pensão com dívidas. Tem defendido o controle do orçamento familiar e o uso do crédito para a aquisição de bens mais importantes para a família, como um imóvel para moradia.

As consequências do crescimento da oferta de crédito e os seus riscos foram debatidos no X Seminário Internacional PROTESTE de Defesa do Consumidor, que foi realizado ontem, dia 14 de agosto, no auditório do Hotel Pullman, em São Paulo.

No Seminário Novo cenário da economia brasileira: o consumidor e o acesso ao crédito, a PROTESTE apresentou pesquisa sobre endividamento das famílias, e o estudo da associação sobre a satisfação do consumidor em relação aos serviços bancários.

O Corretor Marcelo Gil participou como ouvinte do seminário e ressaltou após o evento ; "Concordo que os consumidores estão sendo levados a consumir créditos para compra de bens sem nenhum critério. O governo federal deveria incentivar os consumidores com menores taxas para o financiamento de imóveis semi-novos e usados, já que habitação é o primordial para qualquer cidadão".

Quanto ao seminário Marcelo Gil afirmou, "Participar deste seminário da PROTESTE como convidado foi uma oportunidade única de conhecimento e aprendizado. Nossa gente precisa de emprego, renda e qualidade de vida, mais precisa aprender a construir seu próprio crescimento financeiro de forma consciente e equilibrada, de preferência com o estimulo para compra da casa própria, o que lhe garantirá conforto no futuro, algo que foi muito bem enfatizado pelos palestrantes".

FOTOS EXCLUSIVAS DO EVENTO

SOBRE A PROTESTE

A Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (PROTESTE), conta hoje com mais de 200 mil associados, constituindo-se na maior associação de consumidores de toda a América Latina. É membro pleno da Consumers International(CI), organização que congrega associações de consumidores de todo o mundo para a cooperação em atividades em prol dos direitos dos consumidores. Faz parte do International Consumer Research & Testing (ICRT), organização independente que congrega associações de consumidores em todo o mundo para a cooperação em testes comparativos. Integra, por intermédio do ICRT o Programa de Avaliação de Carros Novos na América Latina (Latin NCAP). A PROTESTE é uma entidade civil sem fins lucrativos, apartidária, independente de governos e de empresas, e tem como objetivo a defesa do consumidor no Brasil. Para atingir essa meta, atua em várias frentes. Ajuda o consumidor a fortalecer seu poder de compra e a conhecer seus direitos com os testes comparativos e outros artigos publicados em suas revistas; orienta o associado sobre os direitos do consumidor em seu serviço de orientação; intermedeia, se preciso, as pendências que o associado tem com fornecedores que se recusam a atendê-lo; e encaminha a empresas e governos as reivindicações e propostas pertinentes.

Associe-se já a PROTESTE. Acesse ; http://www.proteste.org.br/

Fotos : Corretor Marcelo Gil e Inara Mazzucato.

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Na foto o Corretor Marcelo Gil no X Seminário Internacional PROTESTE de Defesa do Consumidor.

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terça-feira, 14 de agosto de 2012

Secovi-SP divulga dados do mercado de imóveis novos no 1° semestre

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O primeiro semestre de 2012 terminou com retomada das vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo diante do volume de lançamentos. Tradicionalmente, o total comercializado entre janeiro e junho supera a quantidade de unidades lançadas no mesmo intervalo de tempo. A exceção deu-se em 2011, quando as vendas reagiram imediatamente ao processo de desaceleração da economia e os lançamentos, pela natureza do produto imobiliário, mantiveram o forte ritmo trazido do ano anterior, 2010.

Conforme apurado pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), as vendas de janeiro a junho na Capital totalizaram 11.981 unidades, diante das 11.680 registradas em igual período de 2011, um aumento de 2,6%.

O VGV (Valor Global de Vendas) deste primeiro semestre, atualizado pelo INCC-DI, foi de R$ 6 bilhões, contra os R$ 6,1 bilhões do mesmo período de 2011, o que significa a redução de 1,5%.

EQUILÍBRIO ENTRE OFERTA E DEMANDA

No mês de junho, o total de unidades ofertadas na cidade de São Paulo ficou em 16.749 imóveis. Esse volume é 15% menor do que o percebido no final do segundo semestre de 2011 (19.731 unidades), o que confirma o equilíbrio entre oferta e demanda nesses primeiros seis meses de 2012.

Conforme apuração da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), foram lançadas 8.862 unidades de janeiro a junho deste ano. Em comparação com as 14.112 unidades do primeiro semestre de 2011, a queda foi de 37,2%.

Considerando a segmentação das vendas por números de dormitórios, os lançamentos ficaram assim divididos: 6.227 imóveis de dois quartos, com participação de 52% do total de unidades comercializadas no período. O nicho de três dormitórios ocupou a segunda colocação, com 3.601 unidades vendidas, ou 30,1% do acumulado no semestre.

Cabe observar que a participação do segmento de dois dormitórios no primeiro semestre deste ano cresceu diante do mesmo período de 2011, quando representou 40,3% do total vendido. Essa mudança explica, em parte, a redução de 1,5% do VGV acumulado no semestre em relação ao mesmo período de 2011.

Em volume de vendas, 8.743 unidades encontravam-se na fase de lançamento, ou seja, esses imóveis foram vendidos em período inferior a 180 dias contados do momento do lançamento no mercado. Essa fase, cujo esforço promocional com campanhas de propaganda na TV, rádio, e jornais, bem como em eventos nos estandes de vendas são maiores, respondeu por 73% das vendas de janeiro a junho. “Isso comprova a existência de demanda e a aderência dos produtos lançados ao mercado consumidor”, observa Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

A Velocidade de Vendas, indicador que mede o desempenho entre a comercialização e a oferta de imóveis novos em determinado período, resultou, nos últimos 12 meses, em VSO (Vendas Sobre Oferta) de 61,9% (julho de 2011 a junho de 2012) contra 56,7% (janeiro a dezembro de 2011).

RESULTADOS DE JUNHO

O mercado imobiliário na cidade de São Paulo demonstrou que a venda de imóveis novos continua aquecida e escoando as unidades dos empreendimentos lançados, além das unidades remanescentes dos meses anteriores.

Apesar de os resultados de vendas do mês, isoladamente, apresentarem recuo em relação a maio, com variação negativa de 32,3% (1.846 unidades em junho, e 2.728 unidades em maio), há a percepção de que o mercado está atravessando uma fase de ajuste, com manutenção da tendência de crescimento da comercialização no decorrer do segundo semestre do ano.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A economia brasileira continua em posição privilegiada em relação ao restante do mundo, e o País criou um milhão de novos postos de trabalho formais nos seis primeiros meses do ano. Apesar do prolongamento e agravamento da crise internacional, a expectativa é de que as condições internas permaneçam favoráveis, permitindo a travessia das turbulências com maior segurança.

“Mudanças governamentais como as que alteraram as regras de remuneração da poupança, possibilitando a redução da taxa Selic para o menor nível histórico, podem tornar o mercado imobiliário ainda mais interessante a investidores, comparativamente a outros ativos financeiros”, analisa Bernardes, completando que o fato de a Caixa e outros bancos aumentarem o prazo de financiamento para 35 anos permitirá a mais brasileiros o acesso ao primeiro imóvel.

Na avaliação do dirigente, a redução de lançamentos reflete o ajuste do mercado produtivo à realidade de demanda. Todavia, parte desta queda pode ser creditada a uma série de fatores, como dificuldades de aprovação de projetos em função de ser ano de revisão do Plano Diretor, falta de estoques de outorga onerosa, burocracia no licenciamento de novos projetos e a fundamental necessidade de clareza e simplificação das leis que tratam dos assuntos imobiliários. “A persistirem tais situações, poderá haver, efetivamente, um desequilíbrio entre oferta e demanda”, assevera Bernardes. Dados atualizados até abril acerca de aprovação de projetos residenciais registram uma redução superior a 18% no número de unidades licenciadas na cidade.

Além disso, o volume de conjuntos comerciais lançados saltou de 2.264 unidades acumuladas no primeiro semestre de 2011 para 2.616 unidades no mesmo período deste ano, o que representa aumento de 15,5%. “Esse crescimento contribuiu para diversificar os investimentos dos empreendedores em novos lançamentos, além do residencial”, aposta Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação Imobiliária e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.

Diante desse cenário, a expectativa do setor é de encerrar o ano com crescimento de vendas de 10% de novas unidades em relação ao volume de 2011, equivalente a 31 mil unidades comercializadas.

A tendência é de os lançamentos apresentarem queda de 21%, com 30 mil unidades ofertadas, das quais 70% a serem lançadas no segundo semestre.

Para concluir, o mercado imobiliário considerou positiva a proposta de informatização do Departamento de Aprov, da Secretaria Municipal de Habitação. “Assim, os licenciamentos serão mais ágeis, eficientes e transparentes”, conclui Bernardes.

Fonte : SECOVI-SP.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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Na foto o Corretor Marcelo Gil e o Diretor Executivo da Brazil Brokers Sérgio Freire.

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sábado, 11 de agosto de 2012

Caixa Econômica Federal não é obrigada a fazer contratos de arrendamento imobiliário especial decide o STJ

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O artigo 38 da Lei 10.150/00 autoriza a Caixa Econômica Federal (CEF) a contratar na modalidade de arrendamento imobiliário especial, mas não a obriga a fazer esse contrato, ainda que o interessado preencha os requisitos legais. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) adotou esse entendimento, acompanhando de forma unânime o voto da relatora do processo, ministra Isabel Gallotti.

Uma ex-mutuária do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) entrou com ação pretendendo obrigar a CEF a contratar com ela na modalidade de arrendamento mercantil com opção de compra. O imóvel que ela ocupava estava para ser retomado pela CEF, mas a mutuária conseguiu ordem judicial para suspender a desocupação. Para regularizar a situação, tentou fechar contrato com a instituição financeira nos moldes do artigo 38, porém a CEF se recusou.

Na primeira instância, o juiz determinou que a CEF fechasse o contrato de arrendamento, pois este seria um direito da ex-mutuária e não uma faculdade da instituição financeira, desde que fossem atendidas as exigências relativas às condições financeiras. No entanto, a CEF recorreu ao Tribunal Regional Federal da 5ª Região e foi liberada da obrigação de contratar. Houve então o recurso ao STJ.

A ex-mutuária alegou que a CEF, de acordo com a Lei 10.150, é obrigada a promover o arrendamento especial sempre que o postulante preencher os requisitos para tanto. O Ministério Público Federal deu parecer no sentido de que fosse provido o recurso da ex-mutuária, com base no direito social à moradia e na natureza jurídica de empresa pública detida pela CEF.

LIBERDADE CONTRATUAL

Entretanto, na visão da ministra Isabel Gallotti, a Lei 10.150 é clara em apenas autorizar instituições financeiras a promover o arrendamento imobiliário especial com opção de compra.

Diz o artigo 38, textualmente (na redação originária dada pela Medida Provisória 1.981-49/00): “Ficam as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário autorizadas a promover arrendamento imobiliário especial com opção de compra dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos”. O contrato pode ser feito com o ex-proprietário, o ocupante ou com terceiros, com base em valor de mercado.

Citando precedente da Terceira Turma (REsp 1.164.528), a ministra destacou que a CEF, empresa pública submetida ao regime jurídico de direito privado, não é a única instituição financeira a operar com mútuos habitacionais, devendo prevalecer na interpretação do dispositivo legal o respeito à livre iniciativa e à liberdade contratual.

“O artigo 38 da Lei 10.150 é dispositivo que se dirige às instituições financeiras em geral que operam no crédito imobiliário, não sendo compatível com o sistema constitucional em vigor a pretendida interpretação que imponha obrigação de contratar apenas à empresa pública, em prejuízo do princípio da livre autonomia da vontade e da igualdade constitucional de regime jurídico no campo do direito das obrigações civis”, afirmou a relatora.

INTERESSE COLETIVO

Isabel Gallotti também observou que, segundo o mesmo precedente do STJ, os princípios administrativos da moralidade, do uso racional dos recursos públicos e da segurança jurídica autorizam a interpretar como não obrigatório o arrendamento imobiliário. “Isso porque, analisando a questão sob o aspecto de que, numa empresa pública, o capital é público, eventuais prejuízos causados por uma contratação forçada afetariam, ainda que indiretamente, o interesse coletivo”, esclareceu.

Outro ponto levantado pela magistrada é que a Lei 10.150 não estabelece prazo de duração para o contrato de arrendamento. Se houvesse uma imposição legal de contratar, deveria haver um poder regulamentador de iniciativa das partes. O mesmo ocorreria com outros critérios como o preço de compra e valor da prestação.

Segundo a ministra, o artigo 38 não diz respeito a uma atividade vinculada capaz de obrigar qualquer agente financeiro captador de depósito à vista e que opere crédito imobiliário à promoção do arrendamento imobiliário especial com opção de compra.

Ao concluir seu voto, Isabel Gallotti destacou que a controvérsia tratada no recurso nada tem a ver com o Programa de Arrendamento Residencial regido pela Lei 10.188/01, criado para suprir necessidades de moradia da população de baixa renda. Nesse caso, em que os recursos são da União, a CEF atua como operadora de programa público e não como empresa pública em regime de direito privado, e a disciplina legal é totalmente diversa daquela discutida no julgamento.

Fonte : Superior Tribunal de Justiça.

Processo de referência : RESP 1110907.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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Na foto Marcelo Gil com Colegas e Mestres da Universidade Católica de Santos, em 25.06.2012, no Seminário "De Estocolmo em 1972 à Rio +20: Resultados".

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quarta-feira, 8 de agosto de 2012

Imobiliária não é parte legítima para ajuizar ação de execução de aluguéis decide o STJ

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A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de locação. Ela é apenas representante do proprietário e não substituta processual. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de recurso especial interposto pela fiadora de um locatário.

Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou ação de execução de aluguéis inadimplidos contra a fiadora do locatário. Posteriormente, a fiadora opôs embargos à execução, alegando que a empresa não teria legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio.

O juiz reconheceu a validade da fiança e excluiu da execução valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, mantendo apenas o valor dos aluguéis devidos.

A fiadora apelou, mas o tribunal de segunda instância manteve a sentença, fundamentando que a empresa imobiliária, “investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo”, é parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário.

DIREITO ALHEIO

A fiadora, já falecida, foi substituída por espólio, o qual recorreu ao STJ. No recurso especial, alegou violação do artigo 6º do Código de Processo Civil (CPC), segundo o qual, “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”.

Em seu entendimento, a administradora de imóveis não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis devidos.

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, mencionou que grande parte dos contratos de locação de imóveis são firmados com a participação de um intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária) que atua, em maior ou menor grau, para convergir a vontade das partes em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel.

Ao analisar o processo, a relatora concluiu que a empresa imobiliária foi constituída pelo locador para a prática de atos de administração em geral, com poderes para, inclusive, ajuizar ações de interesse do proprietário do imóvel.

"Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador”, disse.

LEGITIMIDADE

Apesar disso, em relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis, ela explicou que a legitimidade ordinária é de quem detém o direito material, no caso, o proprietário do imóvel.

“Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais”, explicou Andrighi. Em seu entendimento, a substituição processual só poderá ocorrer nos termos definidos expressamente em lei, não sendo permitido que se opere mediante “disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto”.

“A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador”, disse. A legitimidade da administradora de imóveis – que foi reconhecida nas instâncias ordinárias – deve ser afastada, “por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito”, qual seja, a possibilidade de ser substituta no processo e não apenas representante do proprietário.

A ministra acolheu a alegação de violação do artigo 6º do CPC, o que justificou o provimento do recurso especial. A Terceira Turma anulou o acórdão do tribunal estadual e extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa da imobiliária.

Fonte : Superior Tribunal de Justiça.

Processo de referência nº REsp 1252620

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Na foto o Ministro do STJ Herman Benjamin, Marcelo Gil e o Professor Dr. Vladimir Magalhães, no 1º Congresso de Direito Ambiental Internacional da Universidade Católica de Santos.

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segunda-feira, 6 de agosto de 2012

STJ decide que titular de cartório de imóveis é o responsável por exigir averbação de reserva legal

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O oficial de cartório é responsável pela averbação de área de reserva legal ambiental em matrícula de imóvel, nas hipóteses de transmissão, desmembramento ou retificação de área de imóvel rural. O entendimento é da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que julgou que a obrigação não é somente do proprietário do imóvel.

No caso, uma oficiala de cartório de registro de imóveis não acatou o provimento da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais e a recomendação do Ministério Público estadual para que exigisse do proprietário a averbação da reserva.

Ela contestou a ordem por meio de mandado de segurança, que foi rejeitado. Mesmo com a decisão, ela continuou deixando de fazer a averbação, levando o Ministério Público a ingressar com ação civil pública para exigir que ela cumprisse a norma.

LEI PARA TODOS

A titular do cartório foi condenada pela corte local, com aplicação de multa. Ela então recorreu ao STJ, alegando que não pode ser proibida de averbar ou registrar outros atos à margem da matrícula pela falta da averbação da reserva legal.

Mas o ministro Herman Benjamin rejeitou sua pretensão. O relator afirmou que “não se pode esperar do registrador uma postura passiva, que o separe dos outros sujeitos estatais e o imunize da força vinculante dos mandamentos constitucionais e legais”.

Segundo o ministro, a lei é vinculante tanto para o estado quanto para o particular, e a obrigação quanto à reserva legal na propriedade se estende também ao oficial de cartório. “A lei vale para todos”, concluiu.

Fonte : Superior Tribunal de Justiça.

Processo de referência REsp 1221867.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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Na foto o Ministro do STJ Herman Benjamin, Marcelo Gil e o Professor Dr. Vladimir Magalhães, no 1º Congresso de Direito Ambiental Internacional da Universidade Católica de Santos.

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quinta-feira, 2 de agosto de 2012

Metro quadrado de imóvel em São Paulo quase dobra de valor nas zonas nobres

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O preço do apartamento com mais de oito anos situados em zonas nobres quase dobraram em São Paulo do primeiro semestre de 2011 para o mesmo período de 2012, segundo o balanço feito pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). O preço médio de regiões como Alto de Pinheiros e Moema subiu 92,84%, passando de R$ 3.286,80 em 2011 para R$ 6.338,18.

O documento aponta também que o aluguel também apresentou forte aumento na capital paulista, cuja alta foi de 66,23% nos apartamentos de três dormitórios nas regiões Chácara Santo Antonio, Saúde e Ipiranga. O aluguel médio avançou de R$ 1.884,29 para R$ 3.132,19 nos primeiros seis meses de 2012. Segundo o Creci, os preços de 17 tipos de apartamentos usados, em 20 pesquisados, estão mais caros que em 2011.

O preço das casas também subiu em 11 entre 13 tipos pesquisados pelo conselho.

No mercado de locação, 13 em 15 tipos de casas que o Creci classifica estão mais valorizados em relação ao primeiro semestre de 2011. Os preços dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais são levantados pelo conselho a partir de contratos efetivamente fechados pelas imobiliárias pesquisadas.

As vendas nos primeiros seis meses deste ano caíram 5,33% em relação ao primeiro semestre de 2011 e 34,09% em relação aos seis meses iniciais de 2010. No entanto, houve crescimento de 12,15% do primeiro semestre de 2011 para o primeiro deste ano em termos de locação, ainda que isso represente uma baixa de 1,57% ante 2010.

O presidente do Creci de São Paulo, José Augusto Viana Neto, explica que a cidade tem um déficit de mais de um milhão de moradias, e esta é a razão maior de haver essa pressão permanente que puxa para cima os aluguéis e os preços dos imóveis usados.

- Os proprietários de imóveis sabem que as pessoas precisam morar de alguma forma, que há mais procura que oferta e se aproveitam disso para subir os preços e os aluguéis, ou mantê-los estáveis mesmo quando a procura cai porque também sabem que a necessidade de morar não desaparecerá.

O percentual de aumento diminuiu entre o primeiro semestre de 2011 e os primeiros seis meses deste ano, contrapõe Viana Neto.

- As razões dessa redução são muitas, desde a oferta maior de imóveis novos, o que 'rouba' compradores potenciais dos mercados de usados e de locação, até a redução da capacidade de comprometimento de renda dos potenciais compradores.

Fonte : R7.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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Na foto o Prefeito de São Paulo-Gilberto Kassab, o Corretor Marcelo Gil e o Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo-Augusto Viana Neto, no 8º Feirão de Imóveis da Caixa.

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quarta-feira, 1 de agosto de 2012

Cadastro Ambiental Rural ajuda a reduzir o desmatamento na Amazônia

A cidade paraense de Ulianópolis – a 400 km de Belém – acaba de sair da lista dos municípios que mais desmatam na Amazônia. Graças ao cadastramento de 80% das propriedades rurais, regularizando a situação junto aos órgãos ambientais, a cidade já está novamente apta a receber financiamentos de instituições de crédito e a comercializar seus produtos para indústrias de carnes e grãos.

O embargo é resultado da resolução nº 3545/08 do Conselho Monetário Nacional, que condiciona a obtenção de financiamento rural na Amazônia à apresentação de documentos que comprovem a regularidade ambiental do imóvel. A medida é uma forma de estimular a preservação das florestas e conter o desmatamento. Nos 48 municípios que mais desmatam, as limitações foram estendidas a todos os proprietários, mesmo aqueles cuja atuação estivesse em conformidade com a lei.

CONTROLE DO DESMATAMENTO E CADASTRAMENTO AMBIENTAL

A realização do cadastramento ambiental rural faz parte do projeto-piloto Planos Estaduais de Prevenção e Controle dos Desmatamentos na Amazônia Brasileira e Cadastramento Ambiental Rural Municipal. Implementado pelo Ministério do Meio Ambiente (MMA) e pelo Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD), o projeto conta com financiamento do governo da Noruega.

Além de Ulianópolis, outros cinco municípios participam do projeto: Dom Eliseu, no Pará, Marcelândia, em Mato Grosso, e Acrelândia, Senador Guiomard e Plácido de Castro, no Acre. Dom Eliseu também já concluiu o cadastramento, mas ainda não atingiu a meta de 80% das propriedades, o que impede o município de reverter o embargo.

Além do cadastramento dos imóveis rurais, o projeto produziu planos de prevenção e controle do desmatamento para os três estados – Acre, Mato Grosso e Pará – e uma nova base cartográfica dos municípios. O documento inclui atualização da parte hidrográfica, do sistema viário e o mapeamento do uso do solo na região, além de um banco de dados completo de todas as propriedades cadastradas e de um diagnóstico ambiental do município.

TRANSPARÊNCIA AJUDA A OFERECER PREÇOS

Nazaré Soares, Gerente de Projetos do MMA e coordenadora nacional do projeto, explica que o Cadastro Ambiental Rural (CAR) é uma ferramenta que ajuda no controle e na diminuição do desmatamento. Segundo ela, ao fazer o cadastramento, o produtor rural dá início ao processo de regularização do imóvel. Ela também ressalta as vantagens comerciais desta regularização: “Ao fazer o cadastramento da propriedade, o produtor dá transparência à origem dos produtos. Ele passa a ter mais opções de comercialização e, consequentemente, melhores preços”.

Para os órgãos ambientais, o Cadastro também traz vantagens, uma vez que permite que os técnicos realizem o monitoramento dos imóveis sem precisar ir a campo, o que reduz custos. “Sem dúvida este é um instrumento bastante promissor. O projeto contribuiu muito para ampliar a capacidade técnica do MMA”. Nas propriedades que possuem Cadastro, esse acompanhamento passa a ser feito através de imagens de satélite. Isso é possível porque os imóveis foram georreferenciados, ou seja, tiveram todos os dados – características, limites e confrontações – mensurados com o uso de GPS (sistema de navegação por satélite).

O agricultor José Vitorio Deprá é um dos produtores de Ulianópolis que fez o cadastro do imóvel rural. “Fiz a minha adesão ao CAR no início deste ano e posso afirmar que o Cadastro trouxe inúmeros benefícios para nós, produtores, tanto do ponto de vista econômico quanto ambiental”, conta. Segundo Deprá, os produtores estão começando a ver as questões ambientais de forma mais consciente, vendo o meio ambiente como um aliado.

“Mesmo sendo um cadastro declaratório da propriedade, o sistema está criando uma nova mentalidade de produção sustentável, de acordo com os limites da natureza”, acrescentou. “Ficou mais fácil até para conseguir crédito rural”, completou.

CÓDIGO FLORESTAL

Outro aspecto que mostra a importância do Cadastro é o fato de ter sido incluído no novo Código Florestal como um dos instrumentos da política ambiental nacional, avalia Nazaré.

O novo Código Florestal prevê a obrigatoriedade do Cadastro Ambiental Rural a todas as propriedades rurais. A finalidade, de acordo com o texto do Código, é integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.

Ao aderir ao CAR, os proprietários rurais podem comprovar, através de imagens de satélite, que não praticam níveis elevados de desmatamento. As propriedades que não cumprem os requisitos do Código Florestal precisam fazer um plano de compromisso com a recuperação das áreas degradadas.

APRESENTAÇÃO DIDÁTICA DO CADASTRO AMBIENTAL RURAL EM PDF

http://www.sema.pa.gov.br/download/Apresentacao_Didatica_do_CAR.pdf

Fonte : Organização da Nações Unidas - ONU Brasil.

Tópico elaborado por Marcelo Gil.

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