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O número de ações judiciais de despejo cresceu consideravelmente desde 2009. Os principais motivos apontados são as alterações na Lei do Inquilinato, que facilitaram a retirada de locatários, e o endividamento da população. No Estado de São Paulo, o volume aumentou nove vezes. Em 2013, foram distribuídos 36.380 processos. Em 2009, 4.036. No Estado do Rio de Janeiro, triplicou no mesmo período, passando de 2.604 para 7.269 ações.
Na maioria dos casos, a ação é movida pela falta de pagamento do aluguel. Mas há também processos por descumprimento de cláusulas do contrato e até mesmo pela chamada "denúncia vazia", quando não há motivo explícito para requerer o imóvel.
A elevação pode ser consequência, segundo advogados da área imobiliária, da Lei nº 12.112, que alterou a Lei do Inquilinato, de 1991. Com a norma, passou a não ser mais necessário que o locador espere até o término da ação judicial - o chamado trânsito em julgado - para obter a retirada do locatário em imóveis comerciais, nas ações de despejo por "denúncia vazia" ou quando o contrato estiver sem garantia.
Para tanto, basta que o proprietário do imóvel tenha uma liminar favorável. Nesse caso, o inquilino passa a ter 15 dias para sair do imóvel. Antes da nova lei, era preciso ter uma decisão da qual não caberia mais recurso e nesse caso o locatário teria que sair em até 180 dias.
A nova lei ainda está mais rígida quanto à rescisão do contrato por inadimplência. O inquilino poderia sofrer duas cobranças judiciais por falta de pagamento a cada um ano, antes da alteração. Agora, somente uma ação a cada dois anos.
Segundo o advogado especializado na área imobiliária Mário Cerveira Filho, do Cerveira Advogados, antes das alterações, era difícil e levava-se muito tempo para receber os aluguéis em atraso ou se despejar um mau inquilino. "Como ficou bem mais fácil despejar os inquilinos, não há dúvida de que as alterações contribuíram para o aumento desproporcional dos aluguéis e, por consequência, dos preços de venda dos imóveis em todo o Brasil", diz.
Para Cerveira, é notório que, na capital de São Paulo, proliferam as placas de "aluga-se" e "vende-se" em imóveis comerciais e residenciais, independentemente da região da cidade, e que o mercado imobiliário encontra-se em momento de estagnação. "Pela falta de conhecimento dessas alterações, os locatários foram muito prejudicados e os locadores, por sua vez, aproveitaram-se da situação".
O aumento das ações de despejo ocorreu em todo o país, na avaliação da advogada Carolina Meirelles Ferreira, sócia do escritório Meirelles Ferreira Advogados, que atua em Brasília. "Isso é em parte reflexo da nova lei, que deixou esses procedimentos de despejo mais rápidos e estimulou proprietários a rever seus contratos", afirma. A advogada ressalta que não pode deixar de considerar também a situação econômica do Brasil e o aumento da inadimplência. "O aluguel é uma das primeiras coisas que se deixa de pagar".
Segundo Luiza Rodrigues, economista chefe do SPC Brasil, as dívidas com aluguel cresceram e, consequentemente, pode ter levado a um aumento no volume de ações de despejo. Em março, houve um aumento de 11% das dívidas com aluguel inscritas no banco nacional do órgão, em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Como a lei de 2009 desburocratizou questões processuais, pode, em um primeiro momento, também ter provocado um aumento de ações, segundo o diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi -SP, Jaques Bushatsky. Até porque tornou esse processo mais rápido.
A possibilidade de firmar um contrato de aluguel sem a exigência de qualquer garantia, que começou a ser descoberta pelo mercado, segundo Bushatsky, também pode ter contribuído para essa elevação. "Isso trouxe uma revolução e as pessoas estão gostando porque para o inquilino é difícil achar garantias. Por outro lado, em caso de inadimplência, o despejo é feito em 15 dias, o que dá mais efetividade para o locatário".
Apesar do aumento do número de ações, segundo Bushatsky, não há motivos para alardes. "Só na cidade de São Paulo são mais de 1,5 milhão de locações", diz. De acordo com o advogado, esses números são considerados baixos em comparação ao mercado. O diretor do Secovi -SP ainda ressalta que esse balanço avalia o número de ações distribuídas. "Isso nunca significa despejo efetivado. Há várias possibilidades para o inquilino encerrar essa ação".
Fonte: Secovi do Rio de Janeiro.
Tópico elaborado por Marcelo GiL.
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Marcelo Gil é Conciliador e Mediador Judicial capacitado pela Universidade Católica de Santos, nos termos da Resolução 125, de 2010, do Conselho Nacional de Justiça. Corretor de Imóveis desde 1998, registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci. Especialista em Financiamento Imobiliário e Perito em Avaliações Imobiliárias com atuação no Poder Judiciário do Estado de São Paulo. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior no Centro Universitário SENAC. Gestor Ambiental, inscrito no Conselho Regional de Química da IV Região, e no Conselho Regional de Administração de São Paulo, graduado pela Universidade Católica de Santos com Menção Honrosa na área ambiental, atribuída pelo Instituto de Pesquisas Científicas e Tecnológicas - IPECI, pela construção e repercussão internacional do Blog Gestão Ambiental da Unisantos. Técnico em Turismo Internacional desde 1999. Pesquisador. Agente Intermediador de Negócios. Associado a Associação Brasileira de Defesa do Consumidor - ProTeste. Associado ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC. Membro da Academia Transdisciplinaria Internacional del Ambiente - ATINA; Membro da Estratégia Global Housing para o Ano 2025. Membro do Fórum Urbano Mundial - Urban Gateway. Membro da Rede Social Brasileira por Cidades Justas e Sustentáveis. Membro do Grupo de Pesquisa 'Direito e Biodiversidade' da Universidade Católica de Santos. Membro da Rede de Educação Ambiental da Baixada Santista - REABS. Filiado a Fundação SOS Mata Atlântica e Colaborador do Greenpeace Brasil.
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